الرئيسية
المحـــــــــــافظ العقـــــــــــــــــــــــاري
خطــة البحث
المبحث تمهيدي
المبحث الأول : دور المحافظ العقاري في الشهر و الرقابة .
المطلب الأول : دور المحافظ العقاري في الشهر.
المطلب الثاني : دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة .
المبحث الثاني : دور المحافظ في مسح الأراضي .
المطلب الأول : دوره في تأسيس السجل العقاري .
المطلب الثاني : دوره في إعداد البطاقات و الدفاتر العقارية .
المبحث الثالث :مسؤولية المحافظ العقاري .
المطلب الأول : طبيعة المسؤولية .
المطلب الثاني : دعوى المسؤولية .
الخاتمة .
المبحث التمهيدي : تعريف المحافظة العقارية :
لغـــة : المحافظة العقارية تسمية في أصل كلمتين :
- المحافظة : (la conservation) بمعنى حفظ صيانة – أمانة .
- عقارية : (foncière) أصل لكلمة عقار: وهو كل شيء يشغل حيز ثابتا لا يمكن نقله .
التعريف الاصطلاحي :
هي مصلحة عمومية وظيفتها الأساسية حفظ العقود و مختلف المحررات الخاضعة للشهر المتضمنة نقل أو إنشاء أو تعديل حق من حقوق الملكية , الحقوق العينية الأخرى وذلك بعد شهرها وقيدها في مجموعة البطاقات العقارية و تعرف كذلك باسم محافظة الرهن .
الطبيعة القانونية للمحافظة :
من خلال المادة 20 من مرسوم 75/74والمادة 1 من مرسوم 70/ 63 نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحدد الطبيعة القانونية للمحافظة العقارية و اقتصر على ذكر مختلف المهام المحددة لها غير انه من خلال المادتين : 10/13 من مرسوم 75/74 يمكن تحديد طبيعتها القانونية على أنها مصلحة مكلفة بمسك السجل العقاري .
ومن خلال نص المادة 2 من مرسوم تنفيذي 91/65 يتضح لنا أن المحافظة العقارية هي عبارة عن مصلحة عمومية موضوعة تحت وصاية وزارة المالية و يشرف عليها محافظ عقاري تتبع مديرية الحفظ العقاري على مستوى الولاية ينسق إعمالها مفتشون جهويون لأملاك الدولة و الحفظ العقاري , و أخر الإحصائيات فقد بلغ عدد المحافظات العقارية :183 على مستوى كل التراب الوطني – في ولاية الجلفــة 5 محافظــات –
التنظيم الهيكلي للمحافظة أقسامها ):
بناء على نص المادة الأولى من مرسوم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري والمادة 17من مرسوم 91/ 65 المتضمن المصالح الخارجية للدولة و الحفظ العقاري الذي جاء فيه « يبين التنظيم الداخلي للمتفشيات أملاك الدولة والمحافظات العقارية بشكل أقسام يسيرها بقرار متن وزير المكلف بالمالية»
أقسام المحافظة العقارية :
بالرجوع لنص المادة 4 من القرار المؤرخ في :4/6/1991 الخاص بالتنظيم الداخلي للمتفشيات لأملاك الدولة والمحافظة يتضح أن المحافظات العقارية تتكون من 3 أقسام ,يسير كل قسم من طرف رئيس معين من بين الموظفين الذين يشتغلون في هذه المصلحة.
أولا:قسم الإيداع و عمليات المحاسبة:
يتم بواسطة هذا القسم مباشرة الإجراءات الأولية الخاصة بالشهر العقاري كما يعتبر القسم المسؤول عن عملية قبول أو رفض إيداع الوثائق ,يسير من قبل رئيس يختار من بين الموظفين الذين تتوفر فيهم الشروط القانونية التي نص عليها مرسوم تنفيذي 92/116. وتعمل الأعمال الموكلة لهذا القسم بمثابة الإجازة الأولى لعملية حفظ الوثائق فهو مكلف بفحص العقود و الوثائق المودعة و تأتي بعد ذلك مرحلة الدراسة الشكلية لها فإذا استوفت كل الشروط القانونية يقبل الإيداع و تأتي بعد ذلك الدراسة الموضوعية ,كما يكلف هنا القسم بمتابعة تحصيل الرسوم الخاصة بعملية والشهر العقاري و مسك سجل الإيداع و البطاقات الخاصة .
ثانــيا :قسم مسك السجل العقاري و تسليم المعلومات :
و يشرف على هذا القسم رئيس قسم يخضع في تعينه لنفس الشروط القانونية السابقة يتكفل هذا القسم بترتيب و تنظيم مختلف العقود و الوثائق التي يتم شهرها ضمن مصنفات أحجام خاصة بذلك بالإضافة إلى مسك السحل العقاري و يتولى هذا القسم كذلك البحث عن المعلومات المطلوبة و تسليمها لهم و إعداد مستخرجات على الوثائق المشهرة عن طريق نسخها مقابل رسم ثابت.
ثالثــــا: قسم ترقيم العقارات الممسوحة :
يشرف على هذا القسم رئيس يخضع لنفس الشروط يقوم هذا القسم بمتابعة و إيداع و المساهمة في التحقيقات العقارية المنجزة أثناء عمليات إعداد مسح الأراضي و متابعة المنازعات الناجمة على عمليات الترقيم العقاري – إعداد وتسليم الدفاتر العقاري بعد الانتهاء من عمليات المسح المحدثة.
المهام الموكلة لها :
تمارس المحافظة العقارية عدة مهام تهدف إلى حماية الملكية العقارية و المعاملات الواردة عليها فهي تقوم بحفظ الوثائق العقارية و ترقيمها و قيدها في مجموعة البطاقات العقارية .
- لها دور إعلام الغير بمختلف المعاملات التي تم شهرها على مستواها.
- تسليمها الدفاتر العقارية .
- تضطلع بمهمة أساسية هي إعداد وضبط السجل العقاري الذي يعكس الهوية الحقيقية للعقار و بالرجوع إلى مختلف النصوص القانونية و التنظيمية المتعلقة بالحفظ العقاري نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحصر مهام المحافظة و ركز على مهام معينة في نصوص و أهمل أخرى .
المبحث الاول :دور المحافظ العقاري في الشهر والرقابة
المطلب الاول : دور المحافظ العقاري في شهر العقود:
الإيداع القانوني :
عملا بأحكام المواد195,192 من الأمر 76/ 105 فانه يستوجب تسجيل العقود من قبل محررها قبل إيداعها لدى المحافظة العقارية وبعد تحقق هذا الشرط الجوهري الذي بموجبه تكسب الوثائق المحررة تاريخيا ثابتا في هذه الحالة يمكن أن تكون محلا للإيداع على مستوى المحافظة العقارية قصد شهرها مما يكسبها حجية في مواجهة الغير بما يحقق استقرار المعاملات العقارية .
-إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية :
ويتم هذا الإجراء على المستوى المحافظة العقارية و بالضبط على مستوى قسم الإيداع و عمليات المحاسبة مع ضرورة مراعاة الآجال المحددة لذلك حيث تنص المادة 90 من مرسوم رقم 63/76 ما يلي :« ينبغي على الموثقين و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو القرارات القضائية الخاضعة للإشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن الآجال المحددة في المادة 99 و بكيفية مستقلة عن إرادة الأطراف ».
من خلال هذه المادة يتضح أن القائمين بعملية الإيداع هم الأشخاص الذين تثبت لهم صفة تحريرا لوثائق و العقود الرسمية مثل كتاب الضبط و الموثقون و السلطات الإدارية غير أن الإيداع يمكن أن يتم كذلك من طرف احد المساعدين التابعين لهم و يكون تعينهم بوثيقة رسمية تثبت هذه الصفة يستظهرها عند عملية إيداع الوثائق أو سحبها تجنبا لظاهرة انتحال شخصية الغير .
ولابد من التأكد من أن هذا الإجراء تم لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا التي يقع العقار محل التصرف في لدائرة اختصاصاتها .
أما فيما يتعلق بأوقات المحددة الإيداع فانه يتم كل أيام الأسبوع طول اليوم مع مراعاة الأوقات الرسمية للعمل علما أن قبول الإيداع يتوقف ساعة واحدة قبل غلق المصلحة و ذلك لإتاحة مهلة للمحافظ العقاري لتسجيل الوثائق المسلمة له في يومها على سجل الإيداع .
وحسب المادة 92 من المرسوم رقم 76/63 تستدعي لزوم إيداع في آن واحد لصورتين رسميتين أو نسخ للعقود أو القرارات موضوع عملية الإشهار حيث ترجع واحدة من هذه الصور أو النسخ إلى القائم بالإيداع بعد أن يؤشر عليها المحافظ العقاري مما يدل على صلاحيتها و عدم وجود أي نقص بها و بالتالي ختمها بختم الإشهار .
أما الصورة الثانية يحتفظ بها لدى المحافظة العقارية العينية و ترتب ضمن الأرشيف بعد كتابة تاريخ شهرها, حجمه,و رقمه في الإطار المخصص لذلك.و يمكن أن يضم الإيداع عدة وثائق ملحقة حتى يتمكن المحافظ العقاري من مراقبة موضوع الإيداع بشكل جيد و دقيق و مطابقتها مع مختلف المعلومات و البيانات التي تتضمنها المحررات محل الإشهار.
-كما انه لابد من احترام آجال محددة قانونية و هي تختلف باختلاف طبيعة العقد و موضوعه هذا ما أكدته المادة 99 من المرسوم رقم 76/63.
بالنسبة الشهادة التوثيقية نقل الملكية عن طريق الوفاة لابد أن تودع خلال شهرين ابتداء من اليوم الذي قدم الالتماس إلى الموثق و يمدد هذا الأجل إلى أربعة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما بالخارج .
بالنسبة لأوامر نزع الملكية ثمانية أيام من تاريخها.
بالنسبة للقرارات القضائية شهرين من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية .
غير أن هذه الآجال سرعان ما عدلت بموجب المادة31من قانون المالية لسنة1999أصبحت على النحو التالي :
بالنسبة إلى الشهادات بعد الوفاة لابد أن تودع خلال 3 أشهر ابتداء من تاريخ المحرر وتمدده لآجل الخمسة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما في الخارج
بالنسبة إلى إيداع الأحكام القضائية يكون خلال ثلاثة أشهر من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية.
بالنسبة لعقود الأخرى و الوثائق ,إيداعها لابد أن يكون خلال مدة شهرين من تاريخ تحريرها و هذه الآجال تعتبر من النظام العام و أن عدم احترامها يعرض مودعي العقود إلى دفع غرامة مالية مدنية 100 دج . حسب المادة 99 سابقة الذكر و أصبحت بعد التعديل 1000 دج . المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999.
يبدأ حسابها من تاريخ التحرير إلى تاريخ الإيداع دون الأخذ بعين الاعتبار للمدة التي قضاها المحرر في مصلحة التسجيل.
التأشير على سجل الإيداع:
التشريع الجزائري ألزم المحافظ العقاري أن يمسك سجل الإيداع يقيد فيه يوم بيوم ذلك حسب الترتيب العددي التسليمات ,العقود و القرارات القضائية أن الغاية من هذا القيد وهو التحقق من الأسبقية في عملية الإيداع خاصة في وجود أكثر من تصرف على عقار واحد كالبيع و الهبة.
نظرا لأهمية هذا الإجراء وضعت له قواعد تحدد عملية مسكه و بهذه الإجراءات - ضرورة توقيفه كل يوم من طرف المحافظ العقاري -
ضرورة التأشير عليه فور إيداع الوثيقة دون ترك بياض أو كتابة بين الأسطر كما يجب أن يرقم و يوقع من طرف قاضي المحكمة التابعة لاختصاص المحافظة العقارية , وإعداده في نسختين حتى تودع في كل سنة النسخة المنتهية و المقفلة أمام قلم كتاب المجلس القضائي المختص إقليميا.ولكي يقبل المحافظ الإيداع لابد أن يتأكد أن الوثيقة المودعة تتضمن مراجع أصل الملكية السابقة عملا بقاعدة الشهر المسبق.
تنفيذ إجراء الشهر العقاري :
خلال 15 يوم من تاريخ الإيداع أن يبلغ للموقع على التصديق يرفض الإيداع في حالة عدم احترام شروطه و إجراءاته أو قبوله و بالتالي إجراء الشهر العقاري على الوثيقة المودعة الذي يأخذ تاريخه ابتداء من ذلك اليوم والآثار المترتبة على الشهر فان وجودها لا تتحقق إلا من يوم تمامه إما قبل ذلك فانه يظل الحق العيني على حاله و بدون شهر لا تنتقل الملكية البيع مثلا, و يظل البائع هو المالك للعقار و في حالة شهر عقد البيع تنتقل الملكية إلى المشتري و بعد كل ذلك تصرف صادر من البائع يعتبر باطلا عديم الأثر , والشهر لا يكفي وحده و إنما لابد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية المخصصة لذلك.
المطلب الثاني : دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة :
لإيداع غير القانوني و رقابة المحافظ العقاري في ذلك , متى كان المحرر المراد شهره بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا مستوفيا لكافة الشروط ,القواعد السابق ذكرها و مرفقا بالمستندات المطلوبة ,قام المحافظ العقاري بإجراء الشهر مراعي في ذلك مرتبة أسبقية الإيداع .
أما إذا كان المحرر غير مستوفي شروطه ,يتعين على المحافظ العقاري رفض إيداعه في حالة الرفض يقوم المحافظ بعد مدة 15 يوم من تاريخ الإيداع تبليغ الموقع على التصديق و هذا بعد قيامه بمراقبة سريعة و دقيقة للوثيقة المودعة .
إن رفض لإيداع إجراء فوري وكلي يخص الوثيقة المودعة غير أن للقاعدة استثناء حددته المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 التي أوضحت كالحالات التي يكون فيها رفض الإيداع جزئي وهي حالة نزع الملكية من اجل المنفعة العامة لان الوثيقة المودعة في مثل هذه الحالة تتضمن إجراءات كثيرة ومتميزة عدد المالكين حيث يمكن أن يكون الرفض على بعضهم دون الآخر .
أسباب الرفض :
يرفض الإيداعات لأسباب منها ما هو متعلق بوجود غياب احد الوثائق أو البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة و منها ما يتعلق بوجود نقص أو خلل في تعيين الأطراف و العقارات في المحرر المودع و هذا ما جاء في المادة 100 من المرسوم رقم 76/ 63 يمكن إجمالها في النقاط التالية:
*في حالة عدم تقديم للمحافظ العقاري الدفتر العقاري أو مستخرج مسح الأراضي إذا تعلق الأمر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة .
*عندما يكون التصديق على هوية الأطراف وعلى الشرط الشخصي مخالفا للشروط و الكيفيات السابقة.
*عند عدم تقديم أي وثيقة واجبة التسليم للمحافظ العقاري لأجل قبول الإيداع .
*عندما تظهر الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بان العقد الذي قدم للإشهار و غير صحيح من حيث الشكل.
كيفية رفض الإيداع :
يجسد بواسطة رسالة مكتوبة توجه لمودعي العقود أو المحررات يحدد بموجبها تاريخ الرفض
و أسبابه و النص القانوني الذي يبرره مع توقيع المحافظ و شهادته بذلك و يبلغ قرار الرفض إلى الموقع على التصديق الذي يعتبر في نفس الوقت بمثابة تبليغ موجه للأطراف بطريقة غير مباشرة مع احترام مدة التبليغ وهي 15يوم بالرجوع إلى المادة 107 من المرسوم 76/63 من تاريخ الإيداع.
أما فيما يتعلق بإجراءات التبليغ فإنها تتم إما برسالة موصى عليها مع إشعار بالوصول أو بواسطة التسليم الشخصي للموقع على التصديق مقابل قرار بالاستلام .
رفض الإجراء :
على عكس رفض الإيداع الذي يستوجب فحصا شاملا و سريعا للوثيقة المودعة فان رفض الإجراء يتطلب مراقبة دقيقة فحصا معمقا للوثيقة التي تم قبول إيداعها مع ضرورة مقارنتها بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقات العقارية فإذا تبين من خلال ذلك وجود خلل أو نقص في الوثيقة المقبولة يمكن للمحافظ إصدار قرار يقضي برفض الإجراء يبلغه إلى الموقع على التصديق وفقا للإجراءات و الكيفيات المحددة في رفض الإيداع .
أسباب رفض الإجراء :
تعد من بين الضمانات القانونية التي سنها المشرع حماية للمتعاملين وقد أشار إليها في نص المادة 101 من المرسوم 76/63 ومن بينها :
* عندما تكون الوثائق غير متطابقة .
* عندما تكون صفة المتصرف أو الحائز الأخير و المحددة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة على البطاقات العقارية .
* عندما يكون التحقيق المنجز بموجب المادة 104من المرسوم رقم 76/ 63 يكشف بان الحق غير قابل للتصرف.
* عندما يظهر التأشير على الإجراء أن الإيداع كان من الواجب رفضه .
* عندما يكون مخالفا النظام العام.
كيفية رفض الإجراء :
يقوم المحافظ العقاري بمعية الأعوان المكلفين بدراسة الوثائق بالتحقق من مدى صحتها وذا تبين لهم أثناء ذلك وجود سبب الرفض الإجراء فان هذا الأخير يوقف و يباشر بعد ذلك إجراءات التسوية المنصوص عليها في المادة 107 من المرسوم رقم 76/ 63 يبلغ بواسطة رسالة موصى عليها أو بتسليم شخصي تمنح له مدة 15 يوم ابتداء من تاريخ التبليغ قرار الرفض أو من تاريخ لإشعار بالاستلام أو من تاريخ إشعار رفض الرسالة الموصى عليها .
إما أن يقوم بتصحيحها خلال هذه المدة بواسطة إيداع وثيقة التعديل .
إما أن يرفض إيداع وثيقة التعديل ضمتن الآجال القانونية الممنوحة له و يعلن على عدم قدرته على التصحيح و يصبح رفض الإجراء نهائي مراعيا في ذلك أحكام المادة 106من نفس المرسوم حيث يقوم بتبليغ قرار رفض الإجراء النهائي خلال مدة 8 أيام الموالية بمهلة 15 يوم الممنوحة التسوية .
الرفض النهائي للإجراء في مثل هذه الحالات يستمد أساسه القانوني من المذكرة رقم 4318 المؤرخ في 27/10/1998 التي تلزم المحافظين العقارين الإلغاء في الحين , وبدون أي شرط لكل العقود المشهورة المخالفة للأحكام التشريعية و التنظيمية المعمول بها مع ضرورة إبلاغ المدير الولائي بهذا الإلغاء كي يقوم بإرسال تقرير حول كل قضية إلى الإدارة المركزية.
المبحث الثاني :دور المحافظ العقاري في مسح الأراضي .
المطلب الأول :دوره في تأسيس السجل العقاري
المشرع الجزائري لم يأت بتعريف للسجل العقاري و يعرفه المشرع المصري بأنه مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار و تبين حالته القانونية و ينص على حقوقه المترتبة له و عليه و تبين المعاملات و التعديلات المتعلقة به.
اكتفى المشرع في نص ما 19من المرسوم رقم 76/ 63 على بيان كيفية مسك السجل العقاري بالإشارة إلى نص ما 13من الأمر رقم س75/74 التي تفيد بأنه يمسك مجموعة البطاقات العقارية تبين الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية و يجب أن يكون مطابقا للمخطط الفوتوغرافي و وثائق المسح بصورة مطلقة حتى يكون الناطق الطبيعي و الحقوقي فيما يتعلق بالحقوق العينية و الارتفاقات و تعديلات على حالة العقار.
دوره في إعداد البطاقات العقارية:
إجراء الشهر لا يكفي وحده لكي يرتب هذه الآثار و إنما لا بد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية الخاصة هاته الأخيرة ليست تعبير عن السجل التجاري و إنما هي أداة مستحدثة تهدف إلى تنظيم عملية الحفظ العقاري للوصول إلى معرفة الحالة القانونية و المادية للعقار بسهولة .
وطبقا لنص المادة 27 في الامر75/74 : إن العقود و القرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار بالمحافظة العقارية و التي تخص العقارات أو الحقوق العينية الريفية الموجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح الأراضي تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات العقارية المؤقتة تمسك على شكل الفردي طبقا للكيفيات تحدد بموجب المرسوم, و من ثم فان المحافظ طبقا لهذه المادة فانه مكلف بمسك هاته البطاقات العقارية وفقا للترتيب الأبجدي لأصحاب الحقوق التي تتم شهرها و يشترط أن تشمل كل بطاقة على البيانات الكافية لتعيين أصحاب الحقوق
والعقارات محل التصرف عملا بالمادة : 44 من المرسوم 76/63 .
أما عن الشكل الخارجي للبطاقة وهي مقسمة إلى :
قسم علوي : تقيد فيه كل البيانات الخاصة بهوية أصحاب الحقوق
قسم سفلي : وهو عبارة عن جدول مخصص لتحديد عناصر العقار تحديدا دقيقا .
كيفية الترتيب و التأشير :
وهناك من البطاقات العقارية يفرض على المحافظ ضرورة مراعاة كل نوع في عملية الترتيب المادة : 20 من المرسوم 76/636 « إن بطاقات العقارات تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص م ع بطاقة قطع الأراضي , بطاقة العقارات الحضارية » .
فبالنسبة إلى بطاقة قطع الأراضي ترتب ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية و حسب الترتيب الأبجدي للأقسام و ترتيب كل قسم يتم الترتيب التصاعدي لأرقام مخطط مسح الأراضي .
أما بالنسبة إلى ترتيب بطاقات ع الحضارية فانه على المحافظ تميز بين نوعين :
1/ بطاقات عامة : تنشأ لتشمل كافة البيانات و الإجراءات و التصرفات الواردة على مجموع أجزاء العقار .
2/بطاقات خاصة بالملكية المشتركة : تنشأ لتشمل كل جزء منقسم من العقار الكلي أو الجماعي المملوك بهذه الصفة و في انتظار عملية المسح عبر كامل التراب الوطني أورد المشرع الجزائري حكما انتقاليا مفاده ضرورة مسك بطاقات عقارية مؤقتة تخص كل عقارات الريفية الغير الممسوحة .
أما فيما يتعلق بالتأشير و ضبط البطاقات العقارية حددتها المادتين : 33 , 34 من المرسوم 76/63 حيث اشترطت ضرورة أن تشمل كل عملية تأشير خاصة بهذا الإجراء البيانات التالية :
- تاريخ العقود و الوثائق أو القرارات التي تم شهرها .
- تاريخ الاتفاقيات أو الشروط أو التسجيلات التي لم يشهرها .
- اسم الموثق أو السلطة القضائية أو الإدارية الصادرة فيها الوثيقة .
- الثمن الأساسي أو التقديري المعدل .
- مبلغ الدين و مجموع الملحقات المضمونة .
بالإضافة إلى ذلك لا بد أن تحر بكيفية واضحة و مقررة بالحبر الأسود الذي لا يمحي مع ضرورة استعمال المختصرات الجارية في قيد المعلومات و استعمال الأختام و الأرقام المؤرخة و تفادي الكشط أو المحو .
ونذكر بأن التأشير طبقا للكيفيات السابقة تحتوي على أخطاء مادية التي تنسب لأعوان المحافظات غير انه يمكن تصحيحها إما بمبادرة المحافظ أو بناء على طلب الحائز للسجل العقاري الذي اكتشف الخطأ و يشترط أن يكون إلا خطة مادية يعيده عن تواطىء الأعوان و غشهم و العمليات التصحيحية تتم بتاريخها
الدفتر العقاري :
وهو سند إداري يشكل دليلا قويا مثبتا للملكية العقارية طبقا للمادة : 19 من المرسوم 76/63 يسلم إلى مالك العقار المسموح تقيد فيه جميع الحقوق العقارية و ما يرد عليها من تصرفات و يكون مطابقا للنموذج المحدد بموجب قرار وزير المالية .
أما عن التأشير فقد حددتها المادة : 45 من مرسوم 76/63 و التي ألزمته بأن تكون بكيفية واضحة و مقروءة و البياض يشطب عليه بخط و الجداول تكون مرقمة و موقعة.
أما عن التسليم الدفتر العقاري في حالة شخص واحد فيسلم له شخصيا أما في حالة تعدد فيعني وكيل من بينهم و في حالة إنشاء دفتر جديد كما في حالة القسمة العقارية فانه يعمل على إتلاف الدفتر السابق و يشير إلى هذا الإتلاف على البطاقة العقارية و كل إجراء يرمي إلى إشهار السند ينبغي أن يكون مصحوب بدفتر عقاري و بدونه يرفض المحافظ عملية الإشهار إلا في حالات استثنائية جاءت بعد المادة : 50 من مرسوم 76/63 و التي نصت على غير أن المحافظ يقوم بعملية إشهار من دون أن يطلب الدفتر إذا كان الأمر يتعلق بأحد العقود المشار إليها في المادة : 13 من أمر 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري و بعقد محرر أو بقرار قضائي صدر بدون مساعدة المالك أو ضده تسجيل الامتياز أو رهن قانوني أو قضائيا.
المبحث الثالث :مسؤولية المحافظ العقاري .
المطلب الأول :طبيعة مسؤولية المحافظ العقاري :
طبيعة العلاقة الوظيفية العامة التي تربط المحافظ العقاري بالإدارة المركزية ينتج عنه حتما التمييز بين المسؤولية الشخصية التي تترتب عن خطأ المحافظ العقاري الشخصي و مسؤولية الدولة مع تحديد كيفية التعويض عن الأضرار و هو ما ذكر في المادة : 23 من الأمر رقم 75/74تكون الدولة مسئولة بسبب الأخطاء المضرة بالغير و التي يرتكبها المحافظ العقاري أثناء ممارسة مهامه و دعوى المسؤولية المحركة ضد الدولة ترفع في اجل عام واحد ابتداء من اكتشاف فعل الضرر و إلا سقطت الدعوى . وتتقادم الدعوى بمرور : «15 عام ابتدءا من ارتكاب الخطأ و للدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد المحافظ العقاري في حالة الخطأ الجسيم المرتكب من هذا الأخير» .
ومضمون المادة يشير أن المسؤولية المترتبة عن أخطاء المحافظ العقاري تقرر على الدولة ( المسؤولية المتبوع عن أعمال تابعة ) .
*غير انه إذا ثبت الخطأ الجسيم هنا الدولة لها الحق بالرجوع عليه ( أساس المسؤولية عن فعله الشخصي )
*و تكون الدعوى ضد الدولة ( وزير المالية ) .المطالبة بالتعويض و هنا الدعوى هي دعوى القضاء الشامل و يعود الاختصاص القضائي فيها إلى الغرفة الادرية المحلية .هناك نوعين من المسؤولية هما :
*المسؤولية على أساس الفعل الشخصي .
*مسؤولية الدولة على أساس مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعة .
*مسؤولية المحافظ العقاري عن فعله الشخصي :
المادة : 124م ,تنطوي مسؤوليته على الإخلال بالتزام قانوني يتمثل في الالتزام ببذل عناية أو يقوم على 3 أركان : ( الخطأ – الضرر – العلاقة السببية ) .
يكون المحافظ العقاري مخطئ خطأ شخصي إذا صدر عنه سلوك منحرف عن المسلك الصحيح العادي و المألوف يهدف إلى أغراض شخصية .
والخطأ الموجب للمسؤولية 3 أنواع حسب الفقهاء أما المشرع الجزائري لم يتطرق لها قانون الشهر العقاري فقد يكون خطأ عمدي – أو خطأ إهمال – خطأ ايجابي أو سلبي أو خطأ مدني أو جزائي .
الخطأ العمدي : منبعه إرادة الموظف مصحوبا بنية الأضرار بالغير و يعتبر خطأ جسيم يستوجب معه المتابعة التأديبية و التقصيرية و الجزائية.
الخطأ بالإهمال : يدرك فيه المحافظ العقاري بأن الإخلال مخالف للنظام العام .
مثال : يقوم بإجراء الإشهار العقاري للسندات دون أن يقوم بضبط الدفتر العقاري من صاحبه و تسليمه إلى صاحب الحق العيني الأصلي المشهر ( أو عدم مراعاة أحكام المادة 100 من المرسوم 76/63 ) .
الخطأ الجسيم : إخلال بالتزام قانوني يحدثه شخص قليل الذكاء و العناية و لا يمكن أن يصدر من موظف عادي معتدل .
مثال : قيام المحافظ العقاري بإجراء الإشهار العقاري لمحرر عرفي .
الخطأ اليسير : يعتبر خطأ مغتفر لا يبلغ حدا من الجسامة ( لكن يصلح المطالبة بالتعويض عنه أمام القضاء ) و يعتبر من الأخطاء الشائعة في الوظائف العمومية. مثال : إغفال ذكر احد بيانات العقار .
الخطأ الايجابي : سلوك مادي محسوس يحدثه الشخص يتضمن الإخلال بالتزام قانوني سواء كان ( جسيم – يسيرا – متعمدا – أو إهمال -) .
الخطأ السلبي : سلوك يتخذ فاعله موقفا سلبيا . مثال : امتناع الموظف عن أداء التزام قانوني معين .
الخطأ المدني : الإخلال بالتزام قانوني يترتب عنه قيام المسؤولية المدنية .
مثال : عدم ذكر في وثيقة المعلومات التي يسلمها المحافظ العقاري للغير بان العقار محل التصرف مثال بحق عيني تبعي ( رهن – تخصيص –امتياز) .
الخطأ الجزائي : يقوم على مخالفة التزام قانوني أورده المشرع ضمن قانون العقوبات
مثال : قيام المحافظ العقاري باستبدال بيانات البطاقات العقارية بعد المسح دون أن ترتكز على وثائق عمليات المسح العام للأراضي ( يعتبر جريمة تزوير في المحررات الرسمية ) .
ملاحظة :
المشرع لم يحدد الأخطاء التي تستوجب مسؤولية المحافظ العقاري و إنما بذكر بعض الالتزامات التي يخضع لها أي موظف المواد : 14 إلى 20 من الأمر رقم 66/133 .
القانون الأساسي للوظيفة العمومية .
مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه :
تقوم هذه المسؤولية على أساس فكرة الضمان تعتبر مسؤولية الدولة على أساس الخطأ الحاصل من الغير ( الموظف التابع لها ) حال تأدية الوظيفة أو بمناسبتها .
المطلب الثاني : الضرر و التعويض :
القاعدة العامة أن كل خطأ يرتكبه شخص يسبب ضررا للغير يترتب عنه جزاء مدني في التعويض :
1/ الضرر : الضرر الناجم عن خطأ المحافظ العقاري هو ضرر مادي يتمثل في الأذى والخسارة و يؤثر على الذمة المالية للشخص و ينشىء له الحق في المطالبة بالتعويض عنه بحق مالي .
لكي تتحقق مسؤولية المحافظ العقاري بسبب عدم بذل العناية المطلوبة في مجال وظيفته يجب على المضرور أن يكشف عن الخطأ المرتكب لإثبات المسؤولية هذا الموظف , فمسؤولية المحافظ العقاري تقوم على العمل الشخصي الذي يكون بإرادته
* إلى جانب الأخطاء التي يرتكبها المحافظ العقاري في مجال وظيفته كمكلف بإرادة الشهر العقاري بالجزائر فان مسؤوليته تقوم في حالة ارتكاب الموظفين العاملين معه على مستوى المحافظة على أساس المسؤولية عن فعل الغير.
التعويض : هو جزاء مدني يوقعه المشرع على الشخص الذي وقع منه الخطأ و قد يكون التعويض ( عينيا نقدا أو بمقابل ) .
* ولكن التعويض الذي تتحمله الدولة نتيجة خطأ المحافظ العقاري لا يقتصر إلى على التعويض النقدي و يكون بقدر جسامة الضرر.
التعويض في قانوني الشهر العقاري الجزائري :
المشرع الجزائري لم يعرف نظام خاص بالتعويض فالدولة هي التي تتولى التعويضات عن الأخطاء المحافظ العقاري كأي موظف من طرف وزارة المالية .
للدولة الحق في الرجوع على المحافظ العقاري بما سددته في حالة الخطأ الجسيم المادة : 23 من الأمر : 75/74 .
ترفع دعوى المسؤولية خلال علم واحد تبدأ من تاريخ اكتشاف فعل الضرر و تتقادم دعوى المسؤولية بمضي : 15 سنة من تاريخ ارتكاب الخطأ الجسيم .
الخاتمـــة :
وختاما لهذا البحث يتضح لنا جليا أن تحديث المحافظ العقاري أصبح أمرا ضروريا لا مفر منه باعتبارها تمثل إحدى الآليات الأساسية و الضرورية في عملية الحفظ العقاري دون أن ننسى الدور الفعال الذي يلعبه المحافظ العقاري في عملية أصبحت اليوم مهمته صعبة محفوفة بالمخاطر و نخلص في الأخير لطرح بعض الاقتراحات التي على المشرع أن يأخذها بعين الاعتبار و ذلك تماشيا للتغييرات المستجدة .
أولا : ضرورة النهوض بوظيفة المحافظ العقاري و ترقيتها و ذلك من خلال إعادة النظر في القوانين و التنظيمات التي يتم بموجبها تعيين المحافظين العقاريين لاسيما مرسوم رقم 92/116 الذي ركز على شرطي الاقدمية و الرتبة ولم يأخذ بعين الاعتبار مستوى التحصل العلمي و القانوني .
لابد أن يكون تعيين المحافظ العقاري بناءا على مرسوم وزاري مثل باقي الوظائف العليا وذلك حتى تتوفر له الحماية القانونية عند ممارسة سلطاته.
وضرورة تزويد محافظ عقاري لكل الوسائل المادية .
وضع جزاءات صارمة لكل خرق أو تجاوز يصدر من محافظ عقاري .
ثانيا: ضرورة إعادة تنظيم مصالح الحفظ العقاري ووضعها تحت وصاية وزارة العدل .
ثالثا :ضرورة تزويد المحافظ العقاري بكل الوسائل الحديثة كتزويدها بنظام الإعلام الآلي وضرورة تشجيع التنظيمات والتجمعات المهنية .
قائمة المراجع و المصادر :
المراجع:
* الدكتور : خالد رامول: الشهر العقاري في التشريع الجزائري .
* الأستاذ : خلوفي رشيد - نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري -
* مرسوم 87/ 212 المؤرخ في 29/09/1987 الذي يحدد كيفيات تنشيط أعمال الهياكل المحلية التابعة للإدارة المالية .
المصادر:
* الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري .
*مرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن تأسيس السجل العقاري .
*مرسوم رقم 92/116 المؤرخ في 19/03/1992 المحدد لقائمة شروط القبول في المصالح العليا للمصالح الخارجية لأملاك الدولة و الحفظ العقـــاري.
خطــة البحث
المبحث تمهيدي
المبحث الأول : دور المحافظ العقاري في الشهر و الرقابة .
المطلب الأول : دور المحافظ العقاري في الشهر.
المطلب الثاني : دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة .
المبحث الثاني : دور المحافظ في مسح الأراضي .
المطلب الأول : دوره في تأسيس السجل العقاري .
المطلب الثاني : دوره في إعداد البطاقات و الدفاتر العقارية .
المبحث الثالث :مسؤولية المحافظ العقاري .
المطلب الأول : طبيعة المسؤولية .
المطلب الثاني : دعوى المسؤولية .
الخاتمة .
المبحث التمهيدي : تعريف المحافظة العقارية :
لغـــة : المحافظة العقارية تسمية في أصل كلمتين :
- المحافظة : (la conservation) بمعنى حفظ صيانة – أمانة .
- عقارية : (foncière) أصل لكلمة عقار: وهو كل شيء يشغل حيز ثابتا لا يمكن نقله .
التعريف الاصطلاحي :
هي مصلحة عمومية وظيفتها الأساسية حفظ العقود و مختلف المحررات الخاضعة للشهر المتضمنة نقل أو إنشاء أو تعديل حق من حقوق الملكية , الحقوق العينية الأخرى وذلك بعد شهرها وقيدها في مجموعة البطاقات العقارية و تعرف كذلك باسم محافظة الرهن .
الطبيعة القانونية للمحافظة :
من خلال المادة 20 من مرسوم 75/74والمادة 1 من مرسوم 70/ 63 نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحدد الطبيعة القانونية للمحافظة العقارية و اقتصر على ذكر مختلف المهام المحددة لها غير انه من خلال المادتين : 10/13 من مرسوم 75/74 يمكن تحديد طبيعتها القانونية على أنها مصلحة مكلفة بمسك السجل العقاري .
ومن خلال نص المادة 2 من مرسوم تنفيذي 91/65 يتضح لنا أن المحافظة العقارية هي عبارة عن مصلحة عمومية موضوعة تحت وصاية وزارة المالية و يشرف عليها محافظ عقاري تتبع مديرية الحفظ العقاري على مستوى الولاية ينسق إعمالها مفتشون جهويون لأملاك الدولة و الحفظ العقاري , و أخر الإحصائيات فقد بلغ عدد المحافظات العقارية :183 على مستوى كل التراب الوطني – في ولاية الجلفــة 5 محافظــات –
التنظيم الهيكلي للمحافظة أقسامها ):
بناء على نص المادة الأولى من مرسوم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري والمادة 17من مرسوم 91/ 65 المتضمن المصالح الخارجية للدولة و الحفظ العقاري الذي جاء فيه « يبين التنظيم الداخلي للمتفشيات أملاك الدولة والمحافظات العقارية بشكل أقسام يسيرها بقرار متن وزير المكلف بالمالية»
أقسام المحافظة العقارية :
بالرجوع لنص المادة 4 من القرار المؤرخ في :4/6/1991 الخاص بالتنظيم الداخلي للمتفشيات لأملاك الدولة والمحافظة يتضح أن المحافظات العقارية تتكون من 3 أقسام ,يسير كل قسم من طرف رئيس معين من بين الموظفين الذين يشتغلون في هذه المصلحة.
أولا:قسم الإيداع و عمليات المحاسبة:
يتم بواسطة هذا القسم مباشرة الإجراءات الأولية الخاصة بالشهر العقاري كما يعتبر القسم المسؤول عن عملية قبول أو رفض إيداع الوثائق ,يسير من قبل رئيس يختار من بين الموظفين الذين تتوفر فيهم الشروط القانونية التي نص عليها مرسوم تنفيذي 92/116. وتعمل الأعمال الموكلة لهذا القسم بمثابة الإجازة الأولى لعملية حفظ الوثائق فهو مكلف بفحص العقود و الوثائق المودعة و تأتي بعد ذلك مرحلة الدراسة الشكلية لها فإذا استوفت كل الشروط القانونية يقبل الإيداع و تأتي بعد ذلك الدراسة الموضوعية ,كما يكلف هنا القسم بمتابعة تحصيل الرسوم الخاصة بعملية والشهر العقاري و مسك سجل الإيداع و البطاقات الخاصة .
ثانــيا :قسم مسك السجل العقاري و تسليم المعلومات :
و يشرف على هذا القسم رئيس قسم يخضع في تعينه لنفس الشروط القانونية السابقة يتكفل هذا القسم بترتيب و تنظيم مختلف العقود و الوثائق التي يتم شهرها ضمن مصنفات أحجام خاصة بذلك بالإضافة إلى مسك السحل العقاري و يتولى هذا القسم كذلك البحث عن المعلومات المطلوبة و تسليمها لهم و إعداد مستخرجات على الوثائق المشهرة عن طريق نسخها مقابل رسم ثابت.
ثالثــــا: قسم ترقيم العقارات الممسوحة :
يشرف على هذا القسم رئيس يخضع لنفس الشروط يقوم هذا القسم بمتابعة و إيداع و المساهمة في التحقيقات العقارية المنجزة أثناء عمليات إعداد مسح الأراضي و متابعة المنازعات الناجمة على عمليات الترقيم العقاري – إعداد وتسليم الدفاتر العقاري بعد الانتهاء من عمليات المسح المحدثة.
المهام الموكلة لها :
تمارس المحافظة العقارية عدة مهام تهدف إلى حماية الملكية العقارية و المعاملات الواردة عليها فهي تقوم بحفظ الوثائق العقارية و ترقيمها و قيدها في مجموعة البطاقات العقارية .
- لها دور إعلام الغير بمختلف المعاملات التي تم شهرها على مستواها.
- تسليمها الدفاتر العقارية .
- تضطلع بمهمة أساسية هي إعداد وضبط السجل العقاري الذي يعكس الهوية الحقيقية للعقار و بالرجوع إلى مختلف النصوص القانونية و التنظيمية المتعلقة بالحفظ العقاري نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحصر مهام المحافظة و ركز على مهام معينة في نصوص و أهمل أخرى .
المبحث الاول :دور المحافظ العقاري في الشهر والرقابة
المطلب الاول : دور المحافظ العقاري في شهر العقود:
الإيداع القانوني :
عملا بأحكام المواد195,192 من الأمر 76/ 105 فانه يستوجب تسجيل العقود من قبل محررها قبل إيداعها لدى المحافظة العقارية وبعد تحقق هذا الشرط الجوهري الذي بموجبه تكسب الوثائق المحررة تاريخيا ثابتا في هذه الحالة يمكن أن تكون محلا للإيداع على مستوى المحافظة العقارية قصد شهرها مما يكسبها حجية في مواجهة الغير بما يحقق استقرار المعاملات العقارية .
-إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية :
ويتم هذا الإجراء على المستوى المحافظة العقارية و بالضبط على مستوى قسم الإيداع و عمليات المحاسبة مع ضرورة مراعاة الآجال المحددة لذلك حيث تنص المادة 90 من مرسوم رقم 63/76 ما يلي :« ينبغي على الموثقين و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو القرارات القضائية الخاضعة للإشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن الآجال المحددة في المادة 99 و بكيفية مستقلة عن إرادة الأطراف ».
من خلال هذه المادة يتضح أن القائمين بعملية الإيداع هم الأشخاص الذين تثبت لهم صفة تحريرا لوثائق و العقود الرسمية مثل كتاب الضبط و الموثقون و السلطات الإدارية غير أن الإيداع يمكن أن يتم كذلك من طرف احد المساعدين التابعين لهم و يكون تعينهم بوثيقة رسمية تثبت هذه الصفة يستظهرها عند عملية إيداع الوثائق أو سحبها تجنبا لظاهرة انتحال شخصية الغير .
ولابد من التأكد من أن هذا الإجراء تم لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا التي يقع العقار محل التصرف في لدائرة اختصاصاتها .
أما فيما يتعلق بأوقات المحددة الإيداع فانه يتم كل أيام الأسبوع طول اليوم مع مراعاة الأوقات الرسمية للعمل علما أن قبول الإيداع يتوقف ساعة واحدة قبل غلق المصلحة و ذلك لإتاحة مهلة للمحافظ العقاري لتسجيل الوثائق المسلمة له في يومها على سجل الإيداع .
وحسب المادة 92 من المرسوم رقم 76/63 تستدعي لزوم إيداع في آن واحد لصورتين رسميتين أو نسخ للعقود أو القرارات موضوع عملية الإشهار حيث ترجع واحدة من هذه الصور أو النسخ إلى القائم بالإيداع بعد أن يؤشر عليها المحافظ العقاري مما يدل على صلاحيتها و عدم وجود أي نقص بها و بالتالي ختمها بختم الإشهار .
أما الصورة الثانية يحتفظ بها لدى المحافظة العقارية العينية و ترتب ضمن الأرشيف بعد كتابة تاريخ شهرها, حجمه,و رقمه في الإطار المخصص لذلك.و يمكن أن يضم الإيداع عدة وثائق ملحقة حتى يتمكن المحافظ العقاري من مراقبة موضوع الإيداع بشكل جيد و دقيق و مطابقتها مع مختلف المعلومات و البيانات التي تتضمنها المحررات محل الإشهار.
-كما انه لابد من احترام آجال محددة قانونية و هي تختلف باختلاف طبيعة العقد و موضوعه هذا ما أكدته المادة 99 من المرسوم رقم 76/63.
بالنسبة الشهادة التوثيقية نقل الملكية عن طريق الوفاة لابد أن تودع خلال شهرين ابتداء من اليوم الذي قدم الالتماس إلى الموثق و يمدد هذا الأجل إلى أربعة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما بالخارج .
بالنسبة لأوامر نزع الملكية ثمانية أيام من تاريخها.
بالنسبة للقرارات القضائية شهرين من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية .
غير أن هذه الآجال سرعان ما عدلت بموجب المادة31من قانون المالية لسنة1999أصبحت على النحو التالي :
بالنسبة إلى الشهادات بعد الوفاة لابد أن تودع خلال 3 أشهر ابتداء من تاريخ المحرر وتمدده لآجل الخمسة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما في الخارج
بالنسبة إلى إيداع الأحكام القضائية يكون خلال ثلاثة أشهر من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية.
بالنسبة لعقود الأخرى و الوثائق ,إيداعها لابد أن يكون خلال مدة شهرين من تاريخ تحريرها و هذه الآجال تعتبر من النظام العام و أن عدم احترامها يعرض مودعي العقود إلى دفع غرامة مالية مدنية 100 دج . حسب المادة 99 سابقة الذكر و أصبحت بعد التعديل 1000 دج . المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999.
يبدأ حسابها من تاريخ التحرير إلى تاريخ الإيداع دون الأخذ بعين الاعتبار للمدة التي قضاها المحرر في مصلحة التسجيل.
التأشير على سجل الإيداع:
التشريع الجزائري ألزم المحافظ العقاري أن يمسك سجل الإيداع يقيد فيه يوم بيوم ذلك حسب الترتيب العددي التسليمات ,العقود و القرارات القضائية أن الغاية من هذا القيد وهو التحقق من الأسبقية في عملية الإيداع خاصة في وجود أكثر من تصرف على عقار واحد كالبيع و الهبة.
نظرا لأهمية هذا الإجراء وضعت له قواعد تحدد عملية مسكه و بهذه الإجراءات - ضرورة توقيفه كل يوم من طرف المحافظ العقاري -
ضرورة التأشير عليه فور إيداع الوثيقة دون ترك بياض أو كتابة بين الأسطر كما يجب أن يرقم و يوقع من طرف قاضي المحكمة التابعة لاختصاص المحافظة العقارية , وإعداده في نسختين حتى تودع في كل سنة النسخة المنتهية و المقفلة أمام قلم كتاب المجلس القضائي المختص إقليميا.ولكي يقبل المحافظ الإيداع لابد أن يتأكد أن الوثيقة المودعة تتضمن مراجع أصل الملكية السابقة عملا بقاعدة الشهر المسبق.
تنفيذ إجراء الشهر العقاري :
خلال 15 يوم من تاريخ الإيداع أن يبلغ للموقع على التصديق يرفض الإيداع في حالة عدم احترام شروطه و إجراءاته أو قبوله و بالتالي إجراء الشهر العقاري على الوثيقة المودعة الذي يأخذ تاريخه ابتداء من ذلك اليوم والآثار المترتبة على الشهر فان وجودها لا تتحقق إلا من يوم تمامه إما قبل ذلك فانه يظل الحق العيني على حاله و بدون شهر لا تنتقل الملكية البيع مثلا, و يظل البائع هو المالك للعقار و في حالة شهر عقد البيع تنتقل الملكية إلى المشتري و بعد كل ذلك تصرف صادر من البائع يعتبر باطلا عديم الأثر , والشهر لا يكفي وحده و إنما لابد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية المخصصة لذلك.
المطلب الثاني : دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة :
لإيداع غير القانوني و رقابة المحافظ العقاري في ذلك , متى كان المحرر المراد شهره بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا مستوفيا لكافة الشروط ,القواعد السابق ذكرها و مرفقا بالمستندات المطلوبة ,قام المحافظ العقاري بإجراء الشهر مراعي في ذلك مرتبة أسبقية الإيداع .
أما إذا كان المحرر غير مستوفي شروطه ,يتعين على المحافظ العقاري رفض إيداعه في حالة الرفض يقوم المحافظ بعد مدة 15 يوم من تاريخ الإيداع تبليغ الموقع على التصديق و هذا بعد قيامه بمراقبة سريعة و دقيقة للوثيقة المودعة .
إن رفض لإيداع إجراء فوري وكلي يخص الوثيقة المودعة غير أن للقاعدة استثناء حددته المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 التي أوضحت كالحالات التي يكون فيها رفض الإيداع جزئي وهي حالة نزع الملكية من اجل المنفعة العامة لان الوثيقة المودعة في مثل هذه الحالة تتضمن إجراءات كثيرة ومتميزة عدد المالكين حيث يمكن أن يكون الرفض على بعضهم دون الآخر .
أسباب الرفض :
يرفض الإيداعات لأسباب منها ما هو متعلق بوجود غياب احد الوثائق أو البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة و منها ما يتعلق بوجود نقص أو خلل في تعيين الأطراف و العقارات في المحرر المودع و هذا ما جاء في المادة 100 من المرسوم رقم 76/ 63 يمكن إجمالها في النقاط التالية:
*في حالة عدم تقديم للمحافظ العقاري الدفتر العقاري أو مستخرج مسح الأراضي إذا تعلق الأمر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة .
*عندما يكون التصديق على هوية الأطراف وعلى الشرط الشخصي مخالفا للشروط و الكيفيات السابقة.
*عند عدم تقديم أي وثيقة واجبة التسليم للمحافظ العقاري لأجل قبول الإيداع .
*عندما تظهر الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بان العقد الذي قدم للإشهار و غير صحيح من حيث الشكل.
كيفية رفض الإيداع :
يجسد بواسطة رسالة مكتوبة توجه لمودعي العقود أو المحررات يحدد بموجبها تاريخ الرفض
و أسبابه و النص القانوني الذي يبرره مع توقيع المحافظ و شهادته بذلك و يبلغ قرار الرفض إلى الموقع على التصديق الذي يعتبر في نفس الوقت بمثابة تبليغ موجه للأطراف بطريقة غير مباشرة مع احترام مدة التبليغ وهي 15يوم بالرجوع إلى المادة 107 من المرسوم 76/63 من تاريخ الإيداع.
أما فيما يتعلق بإجراءات التبليغ فإنها تتم إما برسالة موصى عليها مع إشعار بالوصول أو بواسطة التسليم الشخصي للموقع على التصديق مقابل قرار بالاستلام .
رفض الإجراء :
على عكس رفض الإيداع الذي يستوجب فحصا شاملا و سريعا للوثيقة المودعة فان رفض الإجراء يتطلب مراقبة دقيقة فحصا معمقا للوثيقة التي تم قبول إيداعها مع ضرورة مقارنتها بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقات العقارية فإذا تبين من خلال ذلك وجود خلل أو نقص في الوثيقة المقبولة يمكن للمحافظ إصدار قرار يقضي برفض الإجراء يبلغه إلى الموقع على التصديق وفقا للإجراءات و الكيفيات المحددة في رفض الإيداع .
أسباب رفض الإجراء :
تعد من بين الضمانات القانونية التي سنها المشرع حماية للمتعاملين وقد أشار إليها في نص المادة 101 من المرسوم 76/63 ومن بينها :
* عندما تكون الوثائق غير متطابقة .
* عندما تكون صفة المتصرف أو الحائز الأخير و المحددة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة على البطاقات العقارية .
* عندما يكون التحقيق المنجز بموجب المادة 104من المرسوم رقم 76/ 63 يكشف بان الحق غير قابل للتصرف.
* عندما يظهر التأشير على الإجراء أن الإيداع كان من الواجب رفضه .
* عندما يكون مخالفا النظام العام.
كيفية رفض الإجراء :
يقوم المحافظ العقاري بمعية الأعوان المكلفين بدراسة الوثائق بالتحقق من مدى صحتها وذا تبين لهم أثناء ذلك وجود سبب الرفض الإجراء فان هذا الأخير يوقف و يباشر بعد ذلك إجراءات التسوية المنصوص عليها في المادة 107 من المرسوم رقم 76/ 63 يبلغ بواسطة رسالة موصى عليها أو بتسليم شخصي تمنح له مدة 15 يوم ابتداء من تاريخ التبليغ قرار الرفض أو من تاريخ لإشعار بالاستلام أو من تاريخ إشعار رفض الرسالة الموصى عليها .
إما أن يقوم بتصحيحها خلال هذه المدة بواسطة إيداع وثيقة التعديل .
إما أن يرفض إيداع وثيقة التعديل ضمتن الآجال القانونية الممنوحة له و يعلن على عدم قدرته على التصحيح و يصبح رفض الإجراء نهائي مراعيا في ذلك أحكام المادة 106من نفس المرسوم حيث يقوم بتبليغ قرار رفض الإجراء النهائي خلال مدة 8 أيام الموالية بمهلة 15 يوم الممنوحة التسوية .
الرفض النهائي للإجراء في مثل هذه الحالات يستمد أساسه القانوني من المذكرة رقم 4318 المؤرخ في 27/10/1998 التي تلزم المحافظين العقارين الإلغاء في الحين , وبدون أي شرط لكل العقود المشهورة المخالفة للأحكام التشريعية و التنظيمية المعمول بها مع ضرورة إبلاغ المدير الولائي بهذا الإلغاء كي يقوم بإرسال تقرير حول كل قضية إلى الإدارة المركزية.
المبحث الثاني :دور المحافظ العقاري في مسح الأراضي .
المطلب الأول :دوره في تأسيس السجل العقاري
المشرع الجزائري لم يأت بتعريف للسجل العقاري و يعرفه المشرع المصري بأنه مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار و تبين حالته القانونية و ينص على حقوقه المترتبة له و عليه و تبين المعاملات و التعديلات المتعلقة به.
اكتفى المشرع في نص ما 19من المرسوم رقم 76/ 63 على بيان كيفية مسك السجل العقاري بالإشارة إلى نص ما 13من الأمر رقم س75/74 التي تفيد بأنه يمسك مجموعة البطاقات العقارية تبين الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية و يجب أن يكون مطابقا للمخطط الفوتوغرافي و وثائق المسح بصورة مطلقة حتى يكون الناطق الطبيعي و الحقوقي فيما يتعلق بالحقوق العينية و الارتفاقات و تعديلات على حالة العقار.
دوره في إعداد البطاقات العقارية:
إجراء الشهر لا يكفي وحده لكي يرتب هذه الآثار و إنما لا بد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية الخاصة هاته الأخيرة ليست تعبير عن السجل التجاري و إنما هي أداة مستحدثة تهدف إلى تنظيم عملية الحفظ العقاري للوصول إلى معرفة الحالة القانونية و المادية للعقار بسهولة .
وطبقا لنص المادة 27 في الامر75/74 : إن العقود و القرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار بالمحافظة العقارية و التي تخص العقارات أو الحقوق العينية الريفية الموجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح الأراضي تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات العقارية المؤقتة تمسك على شكل الفردي طبقا للكيفيات تحدد بموجب المرسوم, و من ثم فان المحافظ طبقا لهذه المادة فانه مكلف بمسك هاته البطاقات العقارية وفقا للترتيب الأبجدي لأصحاب الحقوق التي تتم شهرها و يشترط أن تشمل كل بطاقة على البيانات الكافية لتعيين أصحاب الحقوق
والعقارات محل التصرف عملا بالمادة : 44 من المرسوم 76/63 .
أما عن الشكل الخارجي للبطاقة وهي مقسمة إلى :
قسم علوي : تقيد فيه كل البيانات الخاصة بهوية أصحاب الحقوق
قسم سفلي : وهو عبارة عن جدول مخصص لتحديد عناصر العقار تحديدا دقيقا .
كيفية الترتيب و التأشير :
وهناك من البطاقات العقارية يفرض على المحافظ ضرورة مراعاة كل نوع في عملية الترتيب المادة : 20 من المرسوم 76/636 « إن بطاقات العقارات تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص م ع بطاقة قطع الأراضي , بطاقة العقارات الحضارية » .
فبالنسبة إلى بطاقة قطع الأراضي ترتب ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية و حسب الترتيب الأبجدي للأقسام و ترتيب كل قسم يتم الترتيب التصاعدي لأرقام مخطط مسح الأراضي .
أما بالنسبة إلى ترتيب بطاقات ع الحضارية فانه على المحافظ تميز بين نوعين :
1/ بطاقات عامة : تنشأ لتشمل كافة البيانات و الإجراءات و التصرفات الواردة على مجموع أجزاء العقار .
2/بطاقات خاصة بالملكية المشتركة : تنشأ لتشمل كل جزء منقسم من العقار الكلي أو الجماعي المملوك بهذه الصفة و في انتظار عملية المسح عبر كامل التراب الوطني أورد المشرع الجزائري حكما انتقاليا مفاده ضرورة مسك بطاقات عقارية مؤقتة تخص كل عقارات الريفية الغير الممسوحة .
أما فيما يتعلق بالتأشير و ضبط البطاقات العقارية حددتها المادتين : 33 , 34 من المرسوم 76/63 حيث اشترطت ضرورة أن تشمل كل عملية تأشير خاصة بهذا الإجراء البيانات التالية :
- تاريخ العقود و الوثائق أو القرارات التي تم شهرها .
- تاريخ الاتفاقيات أو الشروط أو التسجيلات التي لم يشهرها .
- اسم الموثق أو السلطة القضائية أو الإدارية الصادرة فيها الوثيقة .
- الثمن الأساسي أو التقديري المعدل .
- مبلغ الدين و مجموع الملحقات المضمونة .
بالإضافة إلى ذلك لا بد أن تحر بكيفية واضحة و مقررة بالحبر الأسود الذي لا يمحي مع ضرورة استعمال المختصرات الجارية في قيد المعلومات و استعمال الأختام و الأرقام المؤرخة و تفادي الكشط أو المحو .
ونذكر بأن التأشير طبقا للكيفيات السابقة تحتوي على أخطاء مادية التي تنسب لأعوان المحافظات غير انه يمكن تصحيحها إما بمبادرة المحافظ أو بناء على طلب الحائز للسجل العقاري الذي اكتشف الخطأ و يشترط أن يكون إلا خطة مادية يعيده عن تواطىء الأعوان و غشهم و العمليات التصحيحية تتم بتاريخها
الدفتر العقاري :
وهو سند إداري يشكل دليلا قويا مثبتا للملكية العقارية طبقا للمادة : 19 من المرسوم 76/63 يسلم إلى مالك العقار المسموح تقيد فيه جميع الحقوق العقارية و ما يرد عليها من تصرفات و يكون مطابقا للنموذج المحدد بموجب قرار وزير المالية .
أما عن التأشير فقد حددتها المادة : 45 من مرسوم 76/63 و التي ألزمته بأن تكون بكيفية واضحة و مقروءة و البياض يشطب عليه بخط و الجداول تكون مرقمة و موقعة.
أما عن التسليم الدفتر العقاري في حالة شخص واحد فيسلم له شخصيا أما في حالة تعدد فيعني وكيل من بينهم و في حالة إنشاء دفتر جديد كما في حالة القسمة العقارية فانه يعمل على إتلاف الدفتر السابق و يشير إلى هذا الإتلاف على البطاقة العقارية و كل إجراء يرمي إلى إشهار السند ينبغي أن يكون مصحوب بدفتر عقاري و بدونه يرفض المحافظ عملية الإشهار إلا في حالات استثنائية جاءت بعد المادة : 50 من مرسوم 76/63 و التي نصت على غير أن المحافظ يقوم بعملية إشهار من دون أن يطلب الدفتر إذا كان الأمر يتعلق بأحد العقود المشار إليها في المادة : 13 من أمر 75/74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري و بعقد محرر أو بقرار قضائي صدر بدون مساعدة المالك أو ضده تسجيل الامتياز أو رهن قانوني أو قضائيا.
المبحث الثالث :مسؤولية المحافظ العقاري .
المطلب الأول :طبيعة مسؤولية المحافظ العقاري :
طبيعة العلاقة الوظيفية العامة التي تربط المحافظ العقاري بالإدارة المركزية ينتج عنه حتما التمييز بين المسؤولية الشخصية التي تترتب عن خطأ المحافظ العقاري الشخصي و مسؤولية الدولة مع تحديد كيفية التعويض عن الأضرار و هو ما ذكر في المادة : 23 من الأمر رقم 75/74تكون الدولة مسئولة بسبب الأخطاء المضرة بالغير و التي يرتكبها المحافظ العقاري أثناء ممارسة مهامه و دعوى المسؤولية المحركة ضد الدولة ترفع في اجل عام واحد ابتداء من اكتشاف فعل الضرر و إلا سقطت الدعوى . وتتقادم الدعوى بمرور : «15 عام ابتدءا من ارتكاب الخطأ و للدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد المحافظ العقاري في حالة الخطأ الجسيم المرتكب من هذا الأخير» .
ومضمون المادة يشير أن المسؤولية المترتبة عن أخطاء المحافظ العقاري تقرر على الدولة ( المسؤولية المتبوع عن أعمال تابعة ) .
*غير انه إذا ثبت الخطأ الجسيم هنا الدولة لها الحق بالرجوع عليه ( أساس المسؤولية عن فعله الشخصي )
*و تكون الدعوى ضد الدولة ( وزير المالية ) .المطالبة بالتعويض و هنا الدعوى هي دعوى القضاء الشامل و يعود الاختصاص القضائي فيها إلى الغرفة الادرية المحلية .هناك نوعين من المسؤولية هما :
*المسؤولية على أساس الفعل الشخصي .
*مسؤولية الدولة على أساس مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعة .
*مسؤولية المحافظ العقاري عن فعله الشخصي :
المادة : 124م ,تنطوي مسؤوليته على الإخلال بالتزام قانوني يتمثل في الالتزام ببذل عناية أو يقوم على 3 أركان : ( الخطأ – الضرر – العلاقة السببية ) .
يكون المحافظ العقاري مخطئ خطأ شخصي إذا صدر عنه سلوك منحرف عن المسلك الصحيح العادي و المألوف يهدف إلى أغراض شخصية .
والخطأ الموجب للمسؤولية 3 أنواع حسب الفقهاء أما المشرع الجزائري لم يتطرق لها قانون الشهر العقاري فقد يكون خطأ عمدي – أو خطأ إهمال – خطأ ايجابي أو سلبي أو خطأ مدني أو جزائي .
الخطأ العمدي : منبعه إرادة الموظف مصحوبا بنية الأضرار بالغير و يعتبر خطأ جسيم يستوجب معه المتابعة التأديبية و التقصيرية و الجزائية.
الخطأ بالإهمال : يدرك فيه المحافظ العقاري بأن الإخلال مخالف للنظام العام .
مثال : يقوم بإجراء الإشهار العقاري للسندات دون أن يقوم بضبط الدفتر العقاري من صاحبه و تسليمه إلى صاحب الحق العيني الأصلي المشهر ( أو عدم مراعاة أحكام المادة 100 من المرسوم 76/63 ) .
الخطأ الجسيم : إخلال بالتزام قانوني يحدثه شخص قليل الذكاء و العناية و لا يمكن أن يصدر من موظف عادي معتدل .
مثال : قيام المحافظ العقاري بإجراء الإشهار العقاري لمحرر عرفي .
الخطأ اليسير : يعتبر خطأ مغتفر لا يبلغ حدا من الجسامة ( لكن يصلح المطالبة بالتعويض عنه أمام القضاء ) و يعتبر من الأخطاء الشائعة في الوظائف العمومية. مثال : إغفال ذكر احد بيانات العقار .
الخطأ الايجابي : سلوك مادي محسوس يحدثه الشخص يتضمن الإخلال بالتزام قانوني سواء كان ( جسيم – يسيرا – متعمدا – أو إهمال -) .
الخطأ السلبي : سلوك يتخذ فاعله موقفا سلبيا . مثال : امتناع الموظف عن أداء التزام قانوني معين .
الخطأ المدني : الإخلال بالتزام قانوني يترتب عنه قيام المسؤولية المدنية .
مثال : عدم ذكر في وثيقة المعلومات التي يسلمها المحافظ العقاري للغير بان العقار محل التصرف مثال بحق عيني تبعي ( رهن – تخصيص –امتياز) .
الخطأ الجزائي : يقوم على مخالفة التزام قانوني أورده المشرع ضمن قانون العقوبات
مثال : قيام المحافظ العقاري باستبدال بيانات البطاقات العقارية بعد المسح دون أن ترتكز على وثائق عمليات المسح العام للأراضي ( يعتبر جريمة تزوير في المحررات الرسمية ) .
ملاحظة :
المشرع لم يحدد الأخطاء التي تستوجب مسؤولية المحافظ العقاري و إنما بذكر بعض الالتزامات التي يخضع لها أي موظف المواد : 14 إلى 20 من الأمر رقم 66/133 .
القانون الأساسي للوظيفة العمومية .
مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه :
تقوم هذه المسؤولية على أساس فكرة الضمان تعتبر مسؤولية الدولة على أساس الخطأ الحاصل من الغير ( الموظف التابع لها ) حال تأدية الوظيفة أو بمناسبتها .
المطلب الثاني : الضرر و التعويض :
القاعدة العامة أن كل خطأ يرتكبه شخص يسبب ضررا للغير يترتب عنه جزاء مدني في التعويض :
1/ الضرر : الضرر الناجم عن خطأ المحافظ العقاري هو ضرر مادي يتمثل في الأذى والخسارة و يؤثر على الذمة المالية للشخص و ينشىء له الحق في المطالبة بالتعويض عنه بحق مالي .
لكي تتحقق مسؤولية المحافظ العقاري بسبب عدم بذل العناية المطلوبة في مجال وظيفته يجب على المضرور أن يكشف عن الخطأ المرتكب لإثبات المسؤولية هذا الموظف , فمسؤولية المحافظ العقاري تقوم على العمل الشخصي الذي يكون بإرادته
* إلى جانب الأخطاء التي يرتكبها المحافظ العقاري في مجال وظيفته كمكلف بإرادة الشهر العقاري بالجزائر فان مسؤوليته تقوم في حالة ارتكاب الموظفين العاملين معه على مستوى المحافظة على أساس المسؤولية عن فعل الغير.
التعويض : هو جزاء مدني يوقعه المشرع على الشخص الذي وقع منه الخطأ و قد يكون التعويض ( عينيا نقدا أو بمقابل ) .
* ولكن التعويض الذي تتحمله الدولة نتيجة خطأ المحافظ العقاري لا يقتصر إلى على التعويض النقدي و يكون بقدر جسامة الضرر.
التعويض في قانوني الشهر العقاري الجزائري :
المشرع الجزائري لم يعرف نظام خاص بالتعويض فالدولة هي التي تتولى التعويضات عن الأخطاء المحافظ العقاري كأي موظف من طرف وزارة المالية .
للدولة الحق في الرجوع على المحافظ العقاري بما سددته في حالة الخطأ الجسيم المادة : 23 من الأمر : 75/74 .
ترفع دعوى المسؤولية خلال علم واحد تبدأ من تاريخ اكتشاف فعل الضرر و تتقادم دعوى المسؤولية بمضي : 15 سنة من تاريخ ارتكاب الخطأ الجسيم .
الخاتمـــة :
وختاما لهذا البحث يتضح لنا جليا أن تحديث المحافظ العقاري أصبح أمرا ضروريا لا مفر منه باعتبارها تمثل إحدى الآليات الأساسية و الضرورية في عملية الحفظ العقاري دون أن ننسى الدور الفعال الذي يلعبه المحافظ العقاري في عملية أصبحت اليوم مهمته صعبة محفوفة بالمخاطر و نخلص في الأخير لطرح بعض الاقتراحات التي على المشرع أن يأخذها بعين الاعتبار و ذلك تماشيا للتغييرات المستجدة .
أولا : ضرورة النهوض بوظيفة المحافظ العقاري و ترقيتها و ذلك من خلال إعادة النظر في القوانين و التنظيمات التي يتم بموجبها تعيين المحافظين العقاريين لاسيما مرسوم رقم 92/116 الذي ركز على شرطي الاقدمية و الرتبة ولم يأخذ بعين الاعتبار مستوى التحصل العلمي و القانوني .
لابد أن يكون تعيين المحافظ العقاري بناءا على مرسوم وزاري مثل باقي الوظائف العليا وذلك حتى تتوفر له الحماية القانونية عند ممارسة سلطاته.
وضرورة تزويد محافظ عقاري لكل الوسائل المادية .
وضع جزاءات صارمة لكل خرق أو تجاوز يصدر من محافظ عقاري .
ثانيا: ضرورة إعادة تنظيم مصالح الحفظ العقاري ووضعها تحت وصاية وزارة العدل .
ثالثا :ضرورة تزويد المحافظ العقاري بكل الوسائل الحديثة كتزويدها بنظام الإعلام الآلي وضرورة تشجيع التنظيمات والتجمعات المهنية .
قائمة المراجع و المصادر :
المراجع:
* الدكتور : خالد رامول: الشهر العقاري في التشريع الجزائري .
* الأستاذ : خلوفي رشيد - نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري -
* مرسوم 87/ 212 المؤرخ في 29/09/1987 الذي يحدد كيفيات تنشيط أعمال الهياكل المحلية التابعة للإدارة المالية .
المصادر:
* الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري .
*مرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن تأسيس السجل العقاري .
*مرسوم رقم 92/116 المؤرخ في 19/03/1992 المحدد لقائمة شروط القبول في المصالح العليا للمصالح الخارجية لأملاك الدولة و الحفظ العقـــاري.
