الرئيسية
لقد تناول المشرع من خلال قانون الإجراءات المدنية والإدارية عددا من القواعد القانونية المتعلقة بالحجز العقاري والبيع بالمزايدة العلنية ، ولأجل تبسيط هذه القواعد القانونية وإثرائها ﺑﻬدف تفعيل الإجراءات لتكون كفيلة بضمان حقوق المتقاضي أضاف نصوصا لم تكن واردة في ظل القانون القديم ، من بين هذه النصوص أجاز للدائن المرﺗﻬن أي الذي رتب رهنا على عقارات مدينه سواء كان رهنا رسميا أو حيازيا أو قانونيا ، ورغم ما يتقرر لهذا الدائن من حق الأولوية والتقدم على باقي الدائنين ومع ذلك خول له توقيع حجز على عقارات مدينه بمعنى أن الدائن تكون له صفة المرﺗﻬن والحاجز في آن واحد ، وإذا كان القانون القديم قد حصر الحجز في العقار المشتمل على حق الرقبة والانتفاع معا فان القانون المعدل قد فصل أكثر إذ نص على إمكانية توقيع الحجز على الحقوق العينية العقارية مستقلة عن حق الرقبة ، كالحجز على حق الانتفاع المتعلق باستغلال الأراضي الفلاحية.
كما أصبح الدائن المتحصل على أمر واحد بالحجز على العقارات والحقوق العقارية العينية من محكمة معينة توقيع حجوز على عقارات مدينه واقعة في دوائر اختصاص محاكم أخرى كما إستحدث الحجز التحفظي على العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولات ، أما بخصوص العقارات غير المشهرة فقد أصبحت في ظل هذا القانون من الأموال التي يجوز الحجز عليها .
أما البيوع العقارية للحقوق العقارية العينية فقد فصلت الإجراءات المتبعة فيها إذ أصبح من حق الدائن الاشتراك في المزايدة ، مع إمكانية رسو المزاد عليه بالثمن الأساسي المحدد من طرف الخبير العقاري ، هذا وتجدر الإشارة إلى أن المشرع قد وظف مصطلحات منها حائز العقار أي الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول اجل الدين والشريك المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز على حصته المفرزة في رجوعه على الشركاء وبائع العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو الباقي وكذلك المبالغ المستحقة للمهندس والمقاول أو المعماري لها امتياز على البناء ولامين الضبط دور في إجراءات البيع العقاري بالمزاد العلني أوردها المشرع ضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
تجدر الإشارة بادئ ذي بدئ أن هناك مرحلة سابقة على مرحلة بيع العقار بالمزاد العلني تتمثل في إجراءات الحجز العقاري و الذي يقصد به وضع العقار تحت سلطة القضاء ﺑﻬدف منع المدين من التصرف فيه إضرارا بدائنه و الأصل أن الحجز على عقار يشمل الملكية كاملة أي الرقبة و الإنتفاع ، غير أن المشرع الجزائري في ظل التعديلات أجاز الحجز على حق الاستعمال أو حق السكنى أو حق الارتفاق أو الحقوق العينية التبعية كالرهن و الامتياز وحدها دون حق الرقبة كما أجاز الحجز على العقار بالتخصيص رغم أنه منقول لكن حجزه مع العقار المخصص لخدمته.
ويقصد بالعقارات القابلة للحجز في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية تلك العقارات التي لها سندات مشهرة و العقارات التي لها سندات غير مشهرة , وذلك ما نصت عليه المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي أجازت للدائن الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة إذا كان لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانون المدني.
و عليه فإن الحجز على العقارات غير المشهرة ينحصر في الحالات التالية :
. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ قبل 1961/03/01
. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ من 1961/03/01 إلى 1971/01/01
. المقررات الإدارية : رغم أن عددا معتبرا من المقررات الإدارية غير المشهرة تعد سندات لذلك أجاز المشرع الحجز على العقارات التي تتضمنها هذه المقررات الإدارية ومن أبرز الأمثلة على ذلك :المقررات الإدارية المتضمنة التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للقطاع العام.
و يشترط المشرع للحصول أمر بوضع العقار أو الحق العقاري العيني تحت تصرف القضاء:
- تقديم طلب إلى رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها الإقليمي العقار أو الحق العقاري العيني , هذا الطلب يتضمن :
-اسم ولقب الدائن و موطنه .
-اسم ولقب المدين و موطنه .
-وصف العقار أو الحق العيني العقاري المطلوب حجزه حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية
يرفق هذا الطلب بالوثائق الأتي تحديدها :
- نسخة من السند التنفيذي , و السندات التنفيذية في ظل القانون الإجراءات المدنية و الإدارية المعدل و التي ذكرت في المادة 600 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
- محضر التبليغ الرسمي لأمر الحجز لأنه من حق المدين تسديد الدين العالق في ذمته بمجرد تبليغه حتى يتخلص من إجراء قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية لأنه بعد القيد يمنع من التصرف في العقار .
- محضر التكليف بالوفاء : يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين خلال 15 يوما .
- محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائن العادي ذلك أن الدائن المرﺗﻬن , من له رهن على عقار المدين يوقع الحجز على العقار المرهون دون اللجوء الى الحجز على منقولات المدين , لذلك فالدائن المرﺗﻬن يستوجب عليه إرفاق, طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد الرهن أو أمر التخصيص على عقار أو مستخرج حق الامتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .
-مستخرج من سند ملكية العقار .
- شهادة عقارية .
يتعين توقيع الحجز على العقار أو الحق العيني العقاري بموجب أمر رئيس المحكمة خلال 08 أيام من تاريخ إيداع الطلب , ويجوز للدائن استصدار أمر واحد بالحجز على عدة عقارات متواجدة في دوائر اختصاص مختلفة كما جاء في المادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
يمكن القول بأن لأمين الضبط دور في هذه المرحلة يكمن أساسا في تلقي الطلب من قبل الشخص طالب استصدار أمر الحجز و الذي يجب أن يرفق بالوثائق المذكورة أعلاه ثم تسجيله في السجل الخاص به , بعد ذلك يقوم أمين الضبط بعرضه على رئيس المحكمة من اجل التصرف فيه, ليتولى في الأخير تسليم الأمر بعد توقيعه من قبل رئيس المحكمة إلى طالبه.
إن البيع بالمزايدة يعد من بين الآثار المترتبة عن وضع العقار أو الحق العيني العقاري تحت سلطة القضاء بسبب امتناع المدين عن تسديد الدين لمدة 30 يوما رغم تبليغه رسميا بأمر الحجز المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية, وهنا تنطلق الاجراءات بإعداد و تحضير العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز للبيع بالمزايدة من خلال ضبط المحضر القضائي لقائمة شروط البيع طبقا للمادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية والتي تعد ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف بالعقار تعريفا دقيقا , هذه القائمة تضمن مجموعة من البيانات تكمن في :
- اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الدائنين المقيدين و موطنهم .
- بيان السند التنفيذي الذي تم بموجبه الحجز و مبلغ الدين .
- أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
- تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا ( بناية , مفرز ,مشاع ,المساحة , الحدود , الشارع , الرقم.
- تحديد شاغل العقار و صفته و سبب الشغل , أو انه شاغر .
- شروط البيع و الثمن الأساسي و المصاريف .
- تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان ذلك أفضل عند البيع مع تحديد ترتيب البيع .
- بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع .
أما بخصوص تحديد الثمن الأساسي الواجب ذكره ضمن قائمة شروط البيع فان ذلك يتم بموجب أمر على عريضة محررة من طرف المحضر القضائي أو الدائن على أساسها يعين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي على أن يودع تقرير الخبرة خلال 10 أيام من تاريخ تعيين الخبير العقاري وفي حالة ما إذا تعذر عليه انجاز المهمة المسندة إليه يستبدل بخبير عقاري أخر , وهنا يكمن أول دور لأمين الضبط قبل جلسة المزايدة وهو:
-1 تلقي الطلب أو العريضة المتضمنة تعيين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي من قبل المحضر القضائي أو الدائن الحاجز .
إذن يتولى أمين الضبط في هذه المسألة ما يلي:
- تلقي العريضة من قبل المحضر القضائي أو الدائن الحاجز وفحص البيانات المتطلبة فيها.
- تسجيل العريضة في السجل الخاص بها.
- عرض العريضة مع لوثائق المرفقة بها على رئيس المحكمة.
- تسليم الأمر المتضمن تعيين الخبير العقاري إلى طالبه.
بعد أن يقوم الخبير العقاري بتحديد الثمن الأساسي للعقار المراد بيعه بالمزاد العلني تكتمل قائمة شروط البيع المنصوص عليها في المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و التي يتولى المحضر القضائي ايداع القائمة على مستوى أمانة ضبط المحكمة وهنا يكمن الدور الثاني لأمين الضبط قبل جلسة المزايدة وهو:
-2 إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع وعرضه على رئيس المحكمة للتأشير عليه.
و عليه يتولى أمين الضبط في هذه المرحلة ما يلي:
- تلقي قائمة شروط البيع من قبل المحضر القضائي .
- إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع .
- عرض المحضر على رئيس المحكمة من اجل تحديد تاريخ وساعة عقد جلسة النظر في الاعتراضات على قائمة شروط البيع وكذا لتحديد تاريخ عقد جلسة المزايدة.
بعد ايداع قائمة شروط البيع وتأشير رئيس المحكمة على محضر الايداع تاتي مرحلة النظر في الاعتراضات على قائمة شروط البيع و التي يمكن ان يتقدم بها احد اطراف التنفيذ , ويكمن دور أمين الضبط في هذه المرحلة أساسا في ما يلي:
- 3 تسجيل الاعتراضات أو التأشير بعدم التقدم بأي اعتراض .
قبل ثلاثة أيام من تاريخ عقد جلسة الإعتراضات المذكورة في قائمة شروط البيع يجوز لكل من المدين و الكفيل العيني و المالكين على الشياع و الدائنين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به تقديم طلب إعتراض إلى رئيس المحكمة هذا الطلب يسجل في سجل خاص بعد دفع الرسوم و تعقد الجلسة في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحائز و المحضر القضائي , ويصدر رئيس المحكمة أمرا في شأن هذا الإعتراض غير قابل لأي طعن , هذا الأمر يصدر خلال 08 أيام , وفي حالة ما إذا لم يقدم أي إعتراض يؤشر أمين الضبط في السجل الخاص به بعدها يشرع المحضر القضائي في إجراءات الإعلان عن البيع .
وعليه فان الإعتراض لا يتم بدعوى عادية وفقا للأوضاع المعتادة لرفع الدعوى ومن ثمة لا تحدد جلسة لنظر الإعتراض لأن هذه الجلسة سبق تحديدها عند إيداع قائمة شروط البيع و عدم تسجيل طلب الإعتراض بثلاثة أيام على الأقل سابقة على تاريخ جلسة الإعتراضات المحدد في قائمة شروط البيع يؤدي إلى سقوط الحق في الاعتراض .
و يتجلى دور أمين الضبط في هذه المرحلة في مايلي :
- تسجيل طلب الاعتراض في سجل خاص بعد دفع الرسوم هذا في حالة تقديم الاعتراض .
- و في الحالة العكسية أي عند عدم التقدم بأي اعتراض يؤشر أمين الضبط على ذلك في السجل الخاص به.
يحدد تاريخ عقد جلسة بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية في محضر إيداع قائمة الشروط المعدة من طرف رئيس المحكمة إذا لم تقدم إعتراضات على القائمة فإذا قدمت إعتراضات فإن التحديد المتقدم لتاريخ إنعقاد الجلسة يسقط و يكون للدائن أو المحضر القضائي الحصول على أمر على ذيل عريضة يتضمن منطوقه تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة بناء على طلب الدائن أو المحضر القضائي , عندها يتولى المحضر القضائي إخطار جميع الدائنين المقيدين و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد بتاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة قبل الجلسة بـ 08 أيام على الأقل .
- الأصل أن يتم بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية في المحكمة غير أنه يجوز عقد جلسة المزايدة في مكان أخر إذا إرتأى الدائن أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني وكل ذي مصلحة ضرورة إجراء البيع في مكان أخر -المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية-
غير أن المشرع لم ينص صراحة على أن إجراء البيع في مكان أخر يتطلب استصدار إذن من رئيس المحكمة على غرار قانون المرافعات اللبناني غير أنه يستشف من خلال مختلف النصوص أن إجراء البيع في مكان أخر غير المحكمة يجب ذكره كشرط من الشروط الواجب ذكرها في قائمة شروط البيع .
بعد أن يبلغ ذوي الشأن بتاريخ و مكان البيع يجب أن يتم الإعلان عن البيع أمام الراغبين في الشراء لكي يقع التنافس , وقد حدد المشرع طرق و ميعاد الإعلان و كيفيته وراعى ألا تطول الفترة بين الإعلان و البيع كما راعى أن لا تقصر هذه الفترة فلا تكفي لإحاطة أكبر عدد من المزايدين بيوم ومكان البيع ويتم الإعلان عن طريق النشر في الصحف و اللصق في الأماكن المحددة قانونا ويجب أن يشتمل الإعلان عن البيع على البيانات التالية :
-اسم الدائن و المدين و الحائز و الكفيل العيني و لقبه و مهنته و موطنه الأصلي .
-بيان العقار كما ورد في قائمة شروط البيع .
-الثمن الأساسي لكل عقار , فإذا كان مجزأ فيذكر الثمن الأساسي لكل جزء .
-بيان المحكمة أو المكان الذي يحصل فيه البيع و بيان يوم المزايدة .
و يتعين أن يتم الإعلان قبل اليوم المحدد للبيع بثلاثين يوما على الأكثر ولا تقل عن عشريين يوما أما مصاريف النشر و الإعلان فيتحملها الدائن -المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية- .
هذا وقد وسع المشرع من نشر الإعلان عن البيع بتعليق الإعلان بأبواب العقار المراد بيعه و بلوحة الإعلانات للمحكمة والتي يتم أمامها البيع وفي لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية و الساحات و الأماكن العمومية .
يمكن القول بأن دور أمين الضبط في مرحلة المزايدة يكمن أساسا في النقاط التالية :
-1 تشكيل الملف وما يتضمنه من وثائق مع تسجيله في سجل الجلسات.
يتولى أمين الضبط مهمة تشكيل الملف الذي ينبغي أن يتضمن جميع الوثائق المثبتة للاجراءات السابقة لعملية البيع و مع ضرورة تسجيل الملف في سجل الجلسات الخاصة بالبيوع العقارية.
-2 حضور جلسة البيع بالمزاد العلني .
تجري المزايدة في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو قاض البيوع العقارية بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في اليوم و الساعة المحددين لذلك ويكون بحضور:
- المحضر القضائي .
- أمين الضبط .
- الدائنين المقيدين , المدين المحجوز عليه , الحائز , الكفيل العيني إن وجد أو بعد تبليغهم بالحضور بثمانية أيام على الأقل قبل تاريخ الجلسة .
- المزايدين الذين لا يقل عددهم عن 03 أشخاص.
هذا وتجدر الإشارة إلى انه قد تحدث ظروف يوم البيع تقتضي تأجيله على أن يتحمل مصاريف النشر و التعليق طالب التأجيل و حسبما يستشف من مختلف النصوص و المواد المتعلقة بجلسة البيع بالمزايدة فان المشرع قلص من عدد التأجيلات تفاديا للمصاريف الباهضة الذي تتطلبها إعادة النشر في الجرائد و تكاليف تنقل المزايدين من منطقة إلى أخرى و عليه جعل التأجيل لأسباب جدية كقلة المزايدين الذي قد ينجر عنه بيع العقار أو الحق العقاري العيني بثمن لا يغطى مقدار الدين أو قلة العروض كما جعل مبلغ التدرج في المزايدة بين مزايد وأخر لا يقل عن10.000 دج .
- الجلسة الأولى :تؤجل بسبب عدد المزايدين الذي يقل عن 03 أو أن العرض أقل من الثمن الأساسي .
- الجلسة الثانية : بغض النظر عن عدد المزايدين إذا كان العرض أقل من الثمن الأساسي وغير كاف لتغطية الدين و المصاريف يؤجل البيع مع إنقاص 1/10 الثمن الأساسي و إعادة النشر و التعليق .
- الجلسة الموالية : يباع العقار أو الحق العيني العقاري ولو كان أقل من الثمن الأساسي إلا إذا قبل الدائن إستيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العيني العقاري بالثمن الأساسي المحدد له .
يؤجل البيع لمدة لا تقل عن 30 يوما و لا تزيد عن 45 يوما ليفسح اﻟﻤﺠال للنشر و التعليق المادة 755 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
و مادام انه يجوز بواسطة أمر واحد بالحجز على عقارات المدين الواقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلف كما جاء بالمادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإنه يجوز بيع عقارات أو حقوق عينية عقارية واقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلفة مع مراعاة تتابع الحجز المادة 756 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
تفتتح جلسة البيع بالتأكد من حضور أطراف المزايدة إلى جانب المحضر القضائي و المزايدين وهنا يتولى أمين الضبط أثناء حضوره بالجلسة بما يلي :
-المنادات على الأطراف.
-التأشير على سجل الجلسات بأن القاضي الذي يتولى تسيير جلسة المزايدة قد ذكر بشروط البيع.
و بعد تقدم المزايدين بعروض وعند الوصول إلى أعلى سعر أو عرض لا يزاد عليه بعد النداء عليه ثلاث مرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة , و يتعين على الراسي عليه المزاد أن يودع حال إنعقاد الجلسة بأمانة ضبط 1/5 مبلغ رسو المزاد على أن يدفع الباقي في أجل ثمانية أيام بأمانة ضبط المحكمة , وهنا يتولى أمين الضبط منح وصل مثبت لذلك المبلغ للمعني .
إذا لم يودع باقي الثمن في المهلة المحددة له يعذر بالدفع خلال 05 أيام و إلا أعيدت المزايدة على ذمته .
إذا أعيد بيع العقار بثمن أقل من الثمن الأساسي بسبب تخلف الراسي عليه المزاد عن دفع الثمن فان الراسي عليه المزاد المتخلف ملزم بدفع فارق الثمن.
-الإمضاء على سجل الجلسات إلى جانب القاضي.
-3 فهرسة الحكم المتعلق برسو المزاد وطبعه وتوقيعه إلى جانب القاضي وتسجيله.
إذن بعد صدور الحكم المتعلق برسو المزاد يتولى أمين الضبط مهمة فهرسة الحكم وكذا طبعه وتوقيعه إلى جانب القاضي وتسجيله.
هذا وتجدر الإشارة إلى أن الحكم برسو المزاد يعد من بين السندات التنفيذية المنصوص عليها في المادة 600 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية والواقع أن البيع بالمزاد العلني يعد بيعا عاديا ينعقد تحت إشراف القضاء ، وأهم البيانات الواجب ذكرها في هذا الحكم تكمن في تكمن ففيمايلي:
- هوية أطراف السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز والتبليغ الرسمي والتكليف بالوفاء وإعلان البيع.
- تعيين العقار أو الحق العيني العقار يالمباع ومشتملاته.
-تحديد الثمن الأساسي وكذلك إجراءات المزايدة.
- الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد وتاريخ الدفع.
مع ملاحظة أنه جرى العمل في ظل القانون القديم على أن الراسي عليه المزاد يرفع دعوى إستعجالية من ساعة إلى ساعة لإخلاء العقار الذي بيع بالمزاد العلني على إعتبار أن الراسي عليه بالمزاد أصبح بيده سند تنفيذي وأن إستمرار نقل العقار الذي بيع ولا زال محتكرا لفائدة الشاغل دون حق من شأنه إلحاق أضرار ﺑﻬذا العقار يتعذر جبر أثارها ,غير أن القانون الجديد نص في المادة 763 على ضرورة النص في منطوق الحكم على إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس حسب الأحوال بتسليم العقار أو الحق العيني العقاري لمن رسى عليه المزاد خلال فترة شهرين من تاريخ صدور الحكم بالمزاد و يتعين على المحضر القضائي قيد هذا الحكم الغير قابل لأي طعن بالمحافظة العقارية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار المادة 765 .
و يقصد بالقيد تسجيل كل المعلومات والبيانات الواردة في الحكم في السجل المعد لهذا الغرض ، وبعد القيد يطهر العقار من كافة حقوق الرهن والاختصاص والامتياز التي قد يكون محملا ﺑﻬا.
كما أصبح الدائن المتحصل على أمر واحد بالحجز على العقارات والحقوق العقارية العينية من محكمة معينة توقيع حجوز على عقارات مدينه واقعة في دوائر اختصاص محاكم أخرى كما إستحدث الحجز التحفظي على العقارات بعد أن كان منحصرا في المنقولات ، أما بخصوص العقارات غير المشهرة فقد أصبحت في ظل هذا القانون من الأموال التي يجوز الحجز عليها .
أما البيوع العقارية للحقوق العقارية العينية فقد فصلت الإجراءات المتبعة فيها إذ أصبح من حق الدائن الاشتراك في المزايدة ، مع إمكانية رسو المزاد عليه بالثمن الأساسي المحدد من طرف الخبير العقاري ، هذا وتجدر الإشارة إلى أن المشرع قد وظف مصطلحات منها حائز العقار أي الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار المرهون قبل حلول اجل الدين والشريك المتقاسم في العقار أي الذي له حق امتياز على حصته المفرزة في رجوعه على الشركاء وبائع العقار الذي له حق امتياز خاص على ثمن العقار أو الباقي وكذلك المبالغ المستحقة للمهندس والمقاول أو المعماري لها امتياز على البناء ولامين الضبط دور في إجراءات البيع العقاري بالمزاد العلني أوردها المشرع ضمن قانون الإجراءات المدنية و الإدارية
دور أمين الضبط قبل مرحلة المزايدة
تجدر الإشارة بادئ ذي بدئ أن هناك مرحلة سابقة على مرحلة بيع العقار بالمزاد العلني تتمثل في إجراءات الحجز العقاري و الذي يقصد به وضع العقار تحت سلطة القضاء ﺑﻬدف منع المدين من التصرف فيه إضرارا بدائنه و الأصل أن الحجز على عقار يشمل الملكية كاملة أي الرقبة و الإنتفاع ، غير أن المشرع الجزائري في ظل التعديلات أجاز الحجز على حق الاستعمال أو حق السكنى أو حق الارتفاق أو الحقوق العينية التبعية كالرهن و الامتياز وحدها دون حق الرقبة كما أجاز الحجز على العقار بالتخصيص رغم أنه منقول لكن حجزه مع العقار المخصص لخدمته.
ويقصد بالعقارات القابلة للحجز في ظل قانون الإجراءات المدنية و الإدارية تلك العقارات التي لها سندات مشهرة و العقارات التي لها سندات غير مشهرة , وذلك ما نصت عليه المادة 766 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية التي أجازت للدائن الحجز على عقارات مدينه غير المشهرة إذا كان لها مقرر إداري أو سند عرفي ثابت التاريخ وفقا لأحكام القانون المدني.
و عليه فإن الحجز على العقارات غير المشهرة ينحصر في الحالات التالية :
. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ قبل 1961/03/01
. العقارات التي لها عقود عرفية ثابتة التاريخ من 1961/03/01 إلى 1971/01/01
. المقررات الإدارية : رغم أن عددا معتبرا من المقررات الإدارية غير المشهرة تعد سندات لذلك أجاز المشرع الحجز على العقارات التي تتضمنها هذه المقررات الإدارية ومن أبرز الأمثلة على ذلك :المقررات الإدارية المتضمنة التنازل عن الأملاك العقارية التابعة للقطاع العام.
و يشترط المشرع للحصول أمر بوضع العقار أو الحق العقاري العيني تحت تصرف القضاء:
- تقديم طلب إلى رئيس المحكمة التي يقع في دائرة اختصاصها الإقليمي العقار أو الحق العقاري العيني , هذا الطلب يتضمن :
-اسم ولقب الدائن و موطنه .
-اسم ولقب المدين و موطنه .
-وصف العقار أو الحق العيني العقاري المطلوب حجزه حسبما ورد في مستخرج عقد الملكية
يرفق هذا الطلب بالوثائق الأتي تحديدها :
- نسخة من السند التنفيذي , و السندات التنفيذية في ظل القانون الإجراءات المدنية و الإدارية المعدل و التي ذكرت في المادة 600 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
- محضر التبليغ الرسمي لأمر الحجز لأنه من حق المدين تسديد الدين العالق في ذمته بمجرد تبليغه حتى يتخلص من إجراء قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية لأنه بعد القيد يمنع من التصرف في العقار .
- محضر التكليف بالوفاء : يتضمن مطالبة المدين بتسديد مبلغ الدين خلال 15 يوما .
- محضر عدم كفاية الأموال المنقولة أو عدم وجودها بالنسبة للدائن العادي ذلك أن الدائن المرﺗﻬن , من له رهن على عقار المدين يوقع الحجز على العقار المرهون دون اللجوء الى الحجز على منقولات المدين , لذلك فالدائن المرﺗﻬن يستوجب عليه إرفاق, طلب الحصول على أمر الحجز بمستخرج من عقد الرهن أو أمر التخصيص على عقار أو مستخرج حق الامتياز بالنسبة لأصحاب التأمينات العينية .
-مستخرج من سند ملكية العقار .
- شهادة عقارية .
يتعين توقيع الحجز على العقار أو الحق العيني العقاري بموجب أمر رئيس المحكمة خلال 08 أيام من تاريخ إيداع الطلب , ويجوز للدائن استصدار أمر واحد بالحجز على عدة عقارات متواجدة في دوائر اختصاص مختلفة كما جاء في المادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
يمكن القول بأن لأمين الضبط دور في هذه المرحلة يكمن أساسا في تلقي الطلب من قبل الشخص طالب استصدار أمر الحجز و الذي يجب أن يرفق بالوثائق المذكورة أعلاه ثم تسجيله في السجل الخاص به , بعد ذلك يقوم أمين الضبط بعرضه على رئيس المحكمة من اجل التصرف فيه, ليتولى في الأخير تسليم الأمر بعد توقيعه من قبل رئيس المحكمة إلى طالبه.
إن البيع بالمزايدة يعد من بين الآثار المترتبة عن وضع العقار أو الحق العيني العقاري تحت سلطة القضاء بسبب امتناع المدين عن تسديد الدين لمدة 30 يوما رغم تبليغه رسميا بأمر الحجز المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية, وهنا تنطلق الاجراءات بإعداد و تحضير العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز للبيع بالمزايدة من خلال ضبط المحضر القضائي لقائمة شروط البيع طبقا للمادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية والتي تعد ورقة تتضمن كافة البيانات التي تؤدي إلى التعريف بالعقار تعريفا دقيقا , هذه القائمة تضمن مجموعة من البيانات تكمن في :
- اسم ولقب كل من الدائن الحاجز و المدين المحجوز عليه و الدائنين المقيدين و موطنهم .
- بيان السند التنفيذي الذي تم بموجبه الحجز و مبلغ الدين .
- أمر الحجز و تاريخ تبليغه الرسمي و قيده و تاريخ إنذار الحائز أو الكفيل العيني إن وجد .
- تعيين العقار أو الحق العيني العقاري المحجوز تعيينا دقيقا ( بناية , مفرز ,مشاع ,المساحة , الحدود , الشارع , الرقم.
- تحديد شاغل العقار و صفته و سبب الشغل , أو انه شاغر .
- شروط البيع و الثمن الأساسي و المصاريف .
- تجزئة العقار إلى أجزاء إن كان ذلك أفضل عند البيع مع تحديد ترتيب البيع .
- بيان المحكمة التي يتم أمامها البيع .
أما بخصوص تحديد الثمن الأساسي الواجب ذكره ضمن قائمة شروط البيع فان ذلك يتم بموجب أمر على عريضة محررة من طرف المحضر القضائي أو الدائن على أساسها يعين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي على أن يودع تقرير الخبرة خلال 10 أيام من تاريخ تعيين الخبير العقاري وفي حالة ما إذا تعذر عليه انجاز المهمة المسندة إليه يستبدل بخبير عقاري أخر , وهنا يكمن أول دور لأمين الضبط قبل جلسة المزايدة وهو:
-1 تلقي الطلب أو العريضة المتضمنة تعيين خبير عقاري لتحديد الثمن الأساسي من قبل المحضر القضائي أو الدائن الحاجز .
إذن يتولى أمين الضبط في هذه المسألة ما يلي:
- تلقي العريضة من قبل المحضر القضائي أو الدائن الحاجز وفحص البيانات المتطلبة فيها.
- تسجيل العريضة في السجل الخاص بها.
- عرض العريضة مع لوثائق المرفقة بها على رئيس المحكمة.
- تسليم الأمر المتضمن تعيين الخبير العقاري إلى طالبه.
بعد أن يقوم الخبير العقاري بتحديد الثمن الأساسي للعقار المراد بيعه بالمزاد العلني تكتمل قائمة شروط البيع المنصوص عليها في المادة 737 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و التي يتولى المحضر القضائي ايداع القائمة على مستوى أمانة ضبط المحكمة وهنا يكمن الدور الثاني لأمين الضبط قبل جلسة المزايدة وهو:
-2 إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع وعرضه على رئيس المحكمة للتأشير عليه.
و عليه يتولى أمين الضبط في هذه المرحلة ما يلي:
- تلقي قائمة شروط البيع من قبل المحضر القضائي .
- إعداد محضر إيداع قائمة شروط البيع .
- عرض المحضر على رئيس المحكمة من اجل تحديد تاريخ وساعة عقد جلسة النظر في الاعتراضات على قائمة شروط البيع وكذا لتحديد تاريخ عقد جلسة المزايدة.
بعد ايداع قائمة شروط البيع وتأشير رئيس المحكمة على محضر الايداع تاتي مرحلة النظر في الاعتراضات على قائمة شروط البيع و التي يمكن ان يتقدم بها احد اطراف التنفيذ , ويكمن دور أمين الضبط في هذه المرحلة أساسا في ما يلي:
- 3 تسجيل الاعتراضات أو التأشير بعدم التقدم بأي اعتراض .
قبل ثلاثة أيام من تاريخ عقد جلسة الإعتراضات المذكورة في قائمة شروط البيع يجوز لكل من المدين و الكفيل العيني و المالكين على الشياع و الدائنين المقيدين و بائع العقار أو مقرض ثمنه أو الشريك المتقاسم أو المقايض به تقديم طلب إعتراض إلى رئيس المحكمة هذا الطلب يسجل في سجل خاص بعد دفع الرسوم و تعقد الجلسة في غرفة المشورة بحضور المعترض و الحائز و المحضر القضائي , ويصدر رئيس المحكمة أمرا في شأن هذا الإعتراض غير قابل لأي طعن , هذا الأمر يصدر خلال 08 أيام , وفي حالة ما إذا لم يقدم أي إعتراض يؤشر أمين الضبط في السجل الخاص به بعدها يشرع المحضر القضائي في إجراءات الإعلان عن البيع .
وعليه فان الإعتراض لا يتم بدعوى عادية وفقا للأوضاع المعتادة لرفع الدعوى ومن ثمة لا تحدد جلسة لنظر الإعتراض لأن هذه الجلسة سبق تحديدها عند إيداع قائمة شروط البيع و عدم تسجيل طلب الإعتراض بثلاثة أيام على الأقل سابقة على تاريخ جلسة الإعتراضات المحدد في قائمة شروط البيع يؤدي إلى سقوط الحق في الاعتراض .
و يتجلى دور أمين الضبط في هذه المرحلة في مايلي :
- تسجيل طلب الاعتراض في سجل خاص بعد دفع الرسوم هذا في حالة تقديم الاعتراض .
- و في الحالة العكسية أي عند عدم التقدم بأي اعتراض يؤشر أمين الضبط على ذلك في السجل الخاص به.
دور أمين الضبط عند مرحلة المزايدة
يحدد تاريخ عقد جلسة بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية في محضر إيداع قائمة الشروط المعدة من طرف رئيس المحكمة إذا لم تقدم إعتراضات على القائمة فإذا قدمت إعتراضات فإن التحديد المتقدم لتاريخ إنعقاد الجلسة يسقط و يكون للدائن أو المحضر القضائي الحصول على أمر على ذيل عريضة يتضمن منطوقه تاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة بناء على طلب الدائن أو المحضر القضائي , عندها يتولى المحضر القضائي إخطار جميع الدائنين المقيدين و المدين المحجوز عليه و الحائز و الكفيل العيني إن وجد بتاريخ و مكان جلسة البيع بالمزايدة قبل الجلسة بـ 08 أيام على الأقل .
- الأصل أن يتم بيع العقار أو الحقوق العقارية العينية في المحكمة غير أنه يجوز عقد جلسة المزايدة في مكان أخر إذا إرتأى الدائن أو المدين أو الحائز أو الكفيل العيني وكل ذي مصلحة ضرورة إجراء البيع في مكان أخر -المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية-
غير أن المشرع لم ينص صراحة على أن إجراء البيع في مكان أخر يتطلب استصدار إذن من رئيس المحكمة على غرار قانون المرافعات اللبناني غير أنه يستشف من خلال مختلف النصوص أن إجراء البيع في مكان أخر غير المحكمة يجب ذكره كشرط من الشروط الواجب ذكرها في قائمة شروط البيع .
بعد أن يبلغ ذوي الشأن بتاريخ و مكان البيع يجب أن يتم الإعلان عن البيع أمام الراغبين في الشراء لكي يقع التنافس , وقد حدد المشرع طرق و ميعاد الإعلان و كيفيته وراعى ألا تطول الفترة بين الإعلان و البيع كما راعى أن لا تقصر هذه الفترة فلا تكفي لإحاطة أكبر عدد من المزايدين بيوم ومكان البيع ويتم الإعلان عن طريق النشر في الصحف و اللصق في الأماكن المحددة قانونا ويجب أن يشتمل الإعلان عن البيع على البيانات التالية :
-اسم الدائن و المدين و الحائز و الكفيل العيني و لقبه و مهنته و موطنه الأصلي .
-بيان العقار كما ورد في قائمة شروط البيع .
-الثمن الأساسي لكل عقار , فإذا كان مجزأ فيذكر الثمن الأساسي لكل جزء .
-بيان المحكمة أو المكان الذي يحصل فيه البيع و بيان يوم المزايدة .
و يتعين أن يتم الإعلان قبل اليوم المحدد للبيع بثلاثين يوما على الأكثر ولا تقل عن عشريين يوما أما مصاريف النشر و الإعلان فيتحملها الدائن -المادة 749 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية- .
هذا وقد وسع المشرع من نشر الإعلان عن البيع بتعليق الإعلان بأبواب العقار المراد بيعه و بلوحة الإعلانات للمحكمة والتي يتم أمامها البيع وفي لوحة الإعلانات بقباضة الضرائب و البلدية و الساحات و الأماكن العمومية .
يمكن القول بأن دور أمين الضبط في مرحلة المزايدة يكمن أساسا في النقاط التالية :
-1 تشكيل الملف وما يتضمنه من وثائق مع تسجيله في سجل الجلسات.
يتولى أمين الضبط مهمة تشكيل الملف الذي ينبغي أن يتضمن جميع الوثائق المثبتة للاجراءات السابقة لعملية البيع و مع ضرورة تسجيل الملف في سجل الجلسات الخاصة بالبيوع العقارية.
-2 حضور جلسة البيع بالمزاد العلني .
تجري المزايدة في جلسة علنية برئاسة رئيس المحكمة أو قاض البيوع العقارية بمقر المحكمة التي أودعت فيها قائمة شروط البيع في اليوم و الساعة المحددين لذلك ويكون بحضور:
- المحضر القضائي .
- أمين الضبط .
- الدائنين المقيدين , المدين المحجوز عليه , الحائز , الكفيل العيني إن وجد أو بعد تبليغهم بالحضور بثمانية أيام على الأقل قبل تاريخ الجلسة .
- المزايدين الذين لا يقل عددهم عن 03 أشخاص.
هذا وتجدر الإشارة إلى انه قد تحدث ظروف يوم البيع تقتضي تأجيله على أن يتحمل مصاريف النشر و التعليق طالب التأجيل و حسبما يستشف من مختلف النصوص و المواد المتعلقة بجلسة البيع بالمزايدة فان المشرع قلص من عدد التأجيلات تفاديا للمصاريف الباهضة الذي تتطلبها إعادة النشر في الجرائد و تكاليف تنقل المزايدين من منطقة إلى أخرى و عليه جعل التأجيل لأسباب جدية كقلة المزايدين الذي قد ينجر عنه بيع العقار أو الحق العقاري العيني بثمن لا يغطى مقدار الدين أو قلة العروض كما جعل مبلغ التدرج في المزايدة بين مزايد وأخر لا يقل عن10.000 دج .
- الجلسة الأولى :تؤجل بسبب عدد المزايدين الذي يقل عن 03 أو أن العرض أقل من الثمن الأساسي .
- الجلسة الثانية : بغض النظر عن عدد المزايدين إذا كان العرض أقل من الثمن الأساسي وغير كاف لتغطية الدين و المصاريف يؤجل البيع مع إنقاص 1/10 الثمن الأساسي و إعادة النشر و التعليق .
- الجلسة الموالية : يباع العقار أو الحق العيني العقاري ولو كان أقل من الثمن الأساسي إلا إذا قبل الدائن إستيفاء الدين عينا بالعقار أو الحق العيني العقاري بالثمن الأساسي المحدد له .
يؤجل البيع لمدة لا تقل عن 30 يوما و لا تزيد عن 45 يوما ليفسح اﻟﻤﺠال للنشر و التعليق المادة 755 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية .
و مادام انه يجوز بواسطة أمر واحد بالحجز على عقارات المدين الواقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلف كما جاء بالمادة 724 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية فإنه يجوز بيع عقارات أو حقوق عينية عقارية واقعة في دوائر اختصاص محاكم مختلفة مع مراعاة تتابع الحجز المادة 756 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
تفتتح جلسة البيع بالتأكد من حضور أطراف المزايدة إلى جانب المحضر القضائي و المزايدين وهنا يتولى أمين الضبط أثناء حضوره بالجلسة بما يلي :
-المنادات على الأطراف.
-التأشير على سجل الجلسات بأن القاضي الذي يتولى تسيير جلسة المزايدة قد ذكر بشروط البيع.
و بعد تقدم المزايدين بعروض وعند الوصول إلى أعلى سعر أو عرض لا يزاد عليه بعد النداء عليه ثلاث مرات متتالية تفصل بين كل نداء دقيقة واحدة , و يتعين على الراسي عليه المزاد أن يودع حال إنعقاد الجلسة بأمانة ضبط 1/5 مبلغ رسو المزاد على أن يدفع الباقي في أجل ثمانية أيام بأمانة ضبط المحكمة , وهنا يتولى أمين الضبط منح وصل مثبت لذلك المبلغ للمعني .
إذا لم يودع باقي الثمن في المهلة المحددة له يعذر بالدفع خلال 05 أيام و إلا أعيدت المزايدة على ذمته .
إذا أعيد بيع العقار بثمن أقل من الثمن الأساسي بسبب تخلف الراسي عليه المزاد عن دفع الثمن فان الراسي عليه المزاد المتخلف ملزم بدفع فارق الثمن.
-الإمضاء على سجل الجلسات إلى جانب القاضي.
-3 فهرسة الحكم المتعلق برسو المزاد وطبعه وتوقيعه إلى جانب القاضي وتسجيله.
إذن بعد صدور الحكم المتعلق برسو المزاد يتولى أمين الضبط مهمة فهرسة الحكم وكذا طبعه وتوقيعه إلى جانب القاضي وتسجيله.
هذا وتجدر الإشارة إلى أن الحكم برسو المزاد يعد من بين السندات التنفيذية المنصوص عليها في المادة 600 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية والواقع أن البيع بالمزاد العلني يعد بيعا عاديا ينعقد تحت إشراف القضاء ، وأهم البيانات الواجب ذكرها في هذا الحكم تكمن في تكمن ففيمايلي:
- هوية أطراف السند التنفيذي الذي بموجبه تم الحجز والتبليغ الرسمي والتكليف بالوفاء وإعلان البيع.
- تعيين العقار أو الحق العيني العقار يالمباع ومشتملاته.
-تحديد الثمن الأساسي وكذلك إجراءات المزايدة.
- الهوية الكاملة للراسي عليه المزاد وتاريخ الدفع.
مع ملاحظة أنه جرى العمل في ظل القانون القديم على أن الراسي عليه المزاد يرفع دعوى إستعجالية من ساعة إلى ساعة لإخلاء العقار الذي بيع بالمزاد العلني على إعتبار أن الراسي عليه بالمزاد أصبح بيده سند تنفيذي وأن إستمرار نقل العقار الذي بيع ولا زال محتكرا لفائدة الشاغل دون حق من شأنه إلحاق أضرار ﺑﻬذا العقار يتعذر جبر أثارها ,غير أن القانون الجديد نص في المادة 763 على ضرورة النص في منطوق الحكم على إلزام المحجوز عليه أو الحائز أو الكفيل العيني أو الحارس حسب الأحوال بتسليم العقار أو الحق العيني العقاري لمن رسى عليه المزاد خلال فترة شهرين من تاريخ صدور الحكم بالمزاد و يتعين على المحضر القضائي قيد هذا الحكم الغير قابل لأي طعن بالمحافظة العقارية التي يقع في دائرة اختصاصها العقار المادة 765 .
و يقصد بالقيد تسجيل كل المعلومات والبيانات الواردة في الحكم في السجل المعد لهذا الغرض ، وبعد القيد يطهر العقار من كافة حقوق الرهن والاختصاص والامتياز التي قد يكون محملا ﺑﻬا.
